Điểm mới về trình tự, thủ tục thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024

Trangtinphapluat.com giới thiệu tới bạn đọc trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 so với Luật Đất đai 2013.

Một là, về thông báo thu hồi đất:

Sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất thì phải gửi thông báo thu hồi đất đến người sử dụng đất để họ được biết vì đây là hoạt động ảnh hưởng trực tiếp để quyền và lợi ích của họ.

Do đó, taị điểm a khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013 đã xác định rất cụ thể: “Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi…”.

Tuy nhiên, nếu chỉ gửi đến người có đất thu hồi sẽ không đảm bảo đến quyền lợi của người chủ sở hữu tài sản trên đất bị thu hồi mà bị thiệt hại về tài sản; đồng thời, trong trường hợp không gửi được thông báo đến người có đất bị thu hồi thì sẽ áp dụng biện pháp nào để có cơ sở buộc họ phải biết bởi nếu chỉ “thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi” thì sẽ không đảm bảo trong trường hợp họ đã đi khỏi địa phương…

Phải gửi thông báo đến từng người dân

Những hạn chế đó đã được khắc phục tại điểm b khoản 2 Điều 88 Luật Đất đai năm 2024 theo hướng: “Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi gửi thông báo thu hồi đất đến từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có), đồng thời niêm yết thông báo thu hồi đất và danh sách người có đất thu hồi trên địa bàn quản lý tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi trong suốt thời gian bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Phải thông báo trên truyền thanh, truyền hình

Trường hợp không liên lạc được, không gửi được thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) thì thông báo trên một trong các báo hàng ngày của trung ương và cấp tỉnh trong 03 số liên tiếp và phát sóng trên đài phát thanh hoặc truyền hình của trung ương và cấp tỉnh 03 lần trong 03 ngày liên tiếp; niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi, đăng tải lên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện trong suốt thời gian bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà không phải gửi thông báo thu hồi đất lại”.

Ai là người có nghĩa vụ liên quan?

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra trong quy định trên đó là xác định “người có quyền và nghĩa vụ liên quan” đến việc thu hồi đất phải thông báo là chủ thế nào? Nếu không được quy định rõ sẽ gây khó khăn trong quá trình áp dụng cũng như công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Ví dụ, quyền sử dụng đất là tài sản riêng của người chồng, người vợ không có quyền sử dụng đất nào khác; nếu Nhà nước thu hồi đất, người vợ có được coi là người có quyền, nghĩa vụ liên quan hay không?

Hiện nay, theo hồ sơ địa chính sẽ chỉ xác định được tên người có đất bị thu hồi; trường hợp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có chứng nhận tài sản thì sẽ xác định được chủ sở hữu tài sản; còn người có quyền và nghĩa vụ liên quan sẽ không thể xác định được nếu người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không phối hợp, gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.

 Do đó đề nghị xem xét làm rõ căn cứ, tiêu chí xác định Theo quy định tại khoản 5 Điều 86 Luật Đất đai 2024, thông báo thu hồi đất chỉ có hiệu lực 12 tháng.“người có quyền và nghĩa vụ liên quan” cũng như giải quyết trong trường hợp người có đất bị thu hồi không hợp tác.

Hai là, về hiệu lực của Thông báo thu hồi đất:

So với Luật Đất đai năm 2013, tại khoản 5 Điều 85 Luật Đất đai năm 2024 bổ sung quy định về hiệu lực của Thông báo thu hồi đất: “Hiệu lực của thông báo thu hồi đất là 12 tháng tính từ ngày ban hành thông báo thu hồi đất”. Với quy định trên, có thể thấy, Thông báo thu hồi đất chỉ có hiệu lực trong thời hạn 12 tháng tính từ ngày ban hành; sau thời gian trên Thông báo sẽ hết hiệu lực.

Thông báo thu hồi đất hết hiệu lực khi nào

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra hiệu lực của Thông báo thu hồi đất có được hiểu sẽ áp dụng trong việc thi hành đối với không chỉ người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) mà cả cơ quan có liên quan trong việc thực hiện thông báo thu hồi đất không? Và sau khi quá 12 tháng, Thông báo thu hồi đất hết hiệu lực thì việc thu hồi đất có tiếp tục được thực hiện hay không? Hay nói cách khác, hệ quả sau khi thông báo hết hiệu lực là như thế nào?

Ba là, về lấy ý kiến trực tiếp với người dân về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

Khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai năm 2024 quy định “Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý; có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Phải đối thoại với người bị thu hồi đất

Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến, đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại trong trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý về dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền.

Quy định giải trình chưa rõ

Tuy nhiên, sau khi tổ chức đối thoại với người dân, họ tiếp tục không đồng ý với phương án bồi thường đưa ra, thì sẽ xử lý như thế nào? điều luật quy định “tiếp thu, giải trình” còn chung chung dẫn đến phương án mà tổ chức làm nhiệm vụ thường, giải phóng mặt bằng trình đến UBND có thẩm quyền thông qua là phương án như thế nào?

Thực tế hiện nay tại các địa phương khi lấy ý kiến của người dân về phương án bồi thường; nếu người dân không đồng ý, họ chỉ đối thoại cho “có lệ” và khi trình chính là phương án cũ khi lấy ý kiến từ người dân. Vì vậy, văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2024, cần làm rõ nội dung này, đảm bảo phù hợp với thực tiễn hiện nay để bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của người dân.

Bốn là, về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:

Tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai năm 2024 quy định nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở. Trên cơ sở đó, khoản 1 Điều 98 Luật Đất đai năm 2024 quy định khi người sử dụng đất bị thu hồi đất ở thì “được bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi”; đồng thời khoản 1 Điều 96, khoản 1 Điều 99 Luật này quy định khi người sử dụng đất bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng (đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp) hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.

Tiền bồi thường không đủ mua lại suất tái định cư

Tuy nhiên, nếu số tiền bồi thường không đủ để có 1 suất tái định cư tối thiểu bằng nhà ở thì người sử dụng đất có đất bị thu hồi có được hỗ trợ để có một suất tái định cư tối thiểu hay không?

Việc xác định thửa đất được bồi thường khác mục đích đối với thửa đất bị thu hồi sẽ tương đương với giá trị về đất bị thu hồi; nếu vậy, những thửa đất được bồi thường mà tương đương với giá trị về đất bị thu hồi nhưng diện tích không đủ hạn mức tối thiểu để cấp giấy chứng nhận tại địa phương thì việc thực hiện bồi thường trong trường hợp này như thế nào? 

Bồi thường khi thu hồi đất vì phát triển KTXH-QPAN

Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 quy định về các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Như vậy, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 sẽ được bồi thường về đất nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật (khoản 2 Điều 95).

Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 lại bổ sung các trường hợp khác được bồi thường về đất với các điều kiện khác, cụ thể “Chính phủ quy định trường hợp khác được bồi thường về đất và điều kiện được bồi thường về đất”. Vấn đề đặt ra từ quy định này cần phải làm rõ đó là “trường hợp khác” mà cũng được bồi thường về đất là trường hợp nào? Mặc dù quy định này cũng ghi nhận sẽ giao Chính phủ quy định, tuy nhiên cũng cần xác định rõ để có việc hướng dẫn được chi tiết. Thực tế, theo tôi quy định trên đang dẫn hai cách hiểu:

(i) Đây là các trường hợp chưa được quy định trong Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 nhưng cũng được xác định là vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

(ii) Đây là  trường hợp không được quy định tại Điều 78, 79 Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, nếu hiểu theo cách thứ nhất thì cũng chưa thực sự phù hợp vì hiện nay Điều 78, 79 Luật Đất đai năm 2024 về cơ bản đã liệt kê cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì sẽ không có các trường hợp khác mà cũng được xác định là vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Còn nếu theo cách hiểu thứ hai thì sẽ mở rộng các trường hợp được bồi thường về đất nhưng về kỹ thuật lập pháp chưa thật sự phù hợp vì đang được xác định trong Điều 95. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; tuy nhiên với cách hiểu trên lại hoàn toàn có thể xác định đối với các trường hợp thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng (khoản 3 Điều 82) và đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ (khoản 3 Điều 96) sẽ được bồi thường về đất. Do đó, để thống nhất trong quá trình thực hiện việc hồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Chính phủ cần có văn bản hướng dẫn chi tiết các trường hợp trên theo khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai năm 2024.

Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề

Khoản 1 Điều 109 Luật Đất đai năm 2024 quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất, theo đó: “Hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương theo quy định tại Điều 176 của Luật này đối với các đối tượng sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho, được công nhận quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất không có đất để bồi thường và đã được bồi thường bằng tiền;

b) Cá nhân thuộc đối tượng bảo trợ xã hội, đối tượng được hưởng chế độ trợ cấp xã hội hằng tháng theo quy định của pháp luật, thương binh, bệnh binh, gia đình liệt sĩ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất để bồi thường và đã được bồi thường bằng tiền…”

Cần có hướng dẫn hỗ trợ đào tạo nghề

Như vậy, những trường hợp trên được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất để bồi thường và đã được bồi thường bằng tiền; điều này hỗ trợ cho người sử dụng đất không còn đất để sản xuất khi đây là nguồn thu nhập chính để giúp họ ổn định cuộc sống trước khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, Nghị định cũng cần hướng dẫn chi tiết đối với trường hợp nếu Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà vừa bồi thường bằng đất, vừa bồi thường bằng tiền; đối với phần diện tích bồi thường bằng tiền có được hỗ trợ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm hay không? 

Cần quy định rõ trường hợp di chuyển chỗ ở

Khoản 5 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, thị trấn tại khu vực nông thôn hoặc trong địa bàn thị xã, thành phố thuộc
tỉnh hoặc trong địa bàn quận, thị xã, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất thu hồi thì được Nhà nước giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở”. Tuy nhiên, cần làm rõ trường hợp này Nhà nước giao đất ở có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá hoặc không thông qua giá bởi tại điểm b khoàn 1 Điều 125 chỉ quy định “b) Giao đất ở cho cá nhân trừ trường hợp quy định tại Điều 124 của Luật này”.

Năm là, về giá đất tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất tái định cư

Khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 quy định:“3. Giá đất tính tiền sử  dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”

Quy định cụ thể hơn Luật 2013

Đây là quy định không mới, nhưng rõ ràng hơn, cụ thể hơn so với luật cũ. Sở dĩ nói là “không mới” vì Luật Đất đai năm 2013 tuy không quy định trực diện nội dung trên, nhưng đã có quy định tại điểm c khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013 “Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày”.

Quy định này triển khai trong thực tế thời gian qua vô cùng nhiều khó khăn, phức tạp và nhiều khiếu nại khi tại thời điểm quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì giá tiền bồi thường về đất ở có sự chênh lệch so với giá tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp ở thời điểm được Nhà nước giao đất tái định cư.

Giá đất tái định cư là giá đất tại thời điểm bồi thường

Với quy định nêu trên, Luật mới đã quy định rõ ràng giá đất tái định cư là giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; không phải là giá đất tại thời điểm có quyết định giao đất tái định cư. Quy định rõ hơn này là một bước tiến tích cực, để các địa phương không lúng túng trong việc xác định giá đất tái định cư; hạn chế được các khiếu kiện, khiếu nại dài ngày phức tạp; đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi. Quy định này cũng đảm bảo nguyên tắc công bằng và kịp thời trong việc thực hiện các chính sách về bồi thương tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Vướng mắc thời điểm tính tiền sử dụng đất

Tuy nhiên, nếu đặt trong mối quan hệ với các điều luật khác có liên quan thì quy định nêu trên vẫn còn tồn tại bất cập, chưa đảm bảo sự chặt chẽ. Cụ thể: điểm a khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024 quy định về thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như sau:

a) Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 của Luật này;

Theo tôi nghĩ, điểm này cần bổ sung: loại trừ đối với trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 nói trên, để đảm bảo giá giao đất cho người dân được tái định cư phải là giá xác định tại thời điểm có quyết định thu hồi, bồi thường, tái dịnh cư. Tránh trường hợp Nhà nước giao đất tái định cư chậm làm phát sinh tiền sử dụng đất (do giá đất cụ thể thường tăng qua các năm), thiệt hại cho người dân.

Sáu là, điều khoản chuyển tiếp chưa thấu đáo

Khoản 4 Điều 254 Luật Đất đai năm 2024 đã có chuyển tiếp đối với Luật Đất đai năm 2013: “Đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành mới có quyết định giao đất tái định cư thì giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư được xác định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trường hợp tại thời điểm có quyết định giao đất tái định cư mà giá đất tái định cư thấp hơn giá đất trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì áp dụng giá đất tại thời điểm ban hành quyết định giao đất tái định cư.”

Quy định nêu trên chúng tôi được hiểu việc sửa đổi này theo hướng bảo vệ quyền lợi cho người có đất bị thu hồi trong trường hợp việc chậm trễ trong việc bồi thường, giao đất tái định cư mà có sự chênh lệch về giá tại thời điểm cóquyết định phê duyệt bồi thường, tái định cư với thời điểm được giao đất tái định cư thì giá thời điểm nào có lợi hơn cho người có đất bị thu hồi sẽ được áp dụng, để tránh sự thiệt hại mà nguyên nhân không do lỗi của họ gây ra mà do cơ quan thực thi bồi thường, giải phóng mặt bằng chậm trễ.

Còn nhiều cách hiểu khác nhau

Tuy nhiên, quy định nêu trên chưa thấu đáo, chưa chặt chẽ và chưa toàn diện sẽ khiến thực tế áp dụng phát sinh vướng mắc. Cụ thể:

(i) Dễ gây hiểu nhầm rằng, đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi,  quyết định phê duyệt Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và quyết định giao đất tái định cư trước ngày Luật này có hiệu lực thì giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư lại có một cách xác định khác theo khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013:

“Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”, mà không phải xác định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nếu các địa phương áp dụng theo cách hiểu gián tiếp này, sẽ rất nguy hiểm và nhiều hệ lụy và cũng không phù hợp với nguyên tắc của Đảng và Nhà nước, nguyên tắc của Luật Đất đai năm 2013 về việc bồi thường tái định cư phải cùng một ngày, phải kịp thời cho người có đất bị thu hồi.

(ii) Quy định này thiếu tính đầy đủ và toàn diện, thiếu trường hợp đã có quyết định thu hồi, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và quyết định giao đất tái định cư trước ngày Luật này có hiệu lực nhưng giá giao đất tái định cư đã áp dụng ở thời điểm chậm so với thời điểm có Quyết định thu hồi, bồi thường, phương án tái định cư; làm phát sinh tiền sử dụng đất phải nộp của người được giao đất tái định cư thì xử lý thế nào (?)

(Luật chỉ điều chỉnh đối với trường hợp phát sinh chênh lệch sau thời điểm Luật có hiệu lực; đối với trường hợp sự chênh lệch về tiền sử dụng đất phải nộp của người được giao đất tái định cư so với thời điểm có quyết định thu hồi đất và quyết định phương án bồi thường, tái định cư đã có trước thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai năm 2024, hiện đang có khiếu nại, khởi kiện tại Tòa thì hiện chưa có quy định giải quyết vấn đề này).

Liên hệ mail: kesitinh355@gmail.com hoặc trangtinphapluat2019@gmail.com hoặc zalo 0935634572 để tải slide bài giảng Luật Đất đai năm 2024. 

Ví dụ: Tại Tp. X tỉnh Y:

– 2018: UBND thành phố X thu hồi đất của người sử dụng đất;
– 2019: UBND thành phố X ban hành quyết định phê duyệt phương án bố trí đất tái định cư cho người sử dụng đất; ban hành các quyết định phê duyệt giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất TĐC;
– 2022: Do chậm trễ trong việc đầu tư hạ tầng các mặt bằng tái định cư, đến 2022 UBND thành phố X mới ban hành quyết định giao đất cho người sử dụng đất và tính tiền sử dụng đất tái định cư theo giá đất năm 2022 (căn cứ theo khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013, xác định giá đất tại thời điểm có Quyết định giao đất), mà giá đất năm 2022 cao gần gấp 2 lần giá đất năm 2019.
– Người sử dụng đất đã khiếu nại, khởi kiện tới các cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu tính tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án tái định cư năm 2019. UBND thành phố X bảo lưu quan điểm xác định giá đất theo giá đất cụ thể năm 2022.

Vướng mắc khi đất đang tranh chấp

Vướng mắc ở đây là: Luật Đất đai năm 2024 chưa có quy định điều khoản chuyển tiếp đối với trường hợp này, tức trường hợp thu hồi và giao đất trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực nhưng đang tranh chấp, khiếu nại về giá đất tính tiền sử dụng đất. Từ vướng mắc trên, chúng tôi đề xuất: Cần bổ sung tại Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024 ở nội dung này.

 Cụ thể, quy định điều khoản chuyển tiếp áp dụng với trường hợp thu hồi và giao đất trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực nhưng đang tranh chấp về giá đất tính tiền sử dụng đất. 

Trích từ tài liệu tập huấn Luật Đất đai của Bộ Tư pháp