Những hạn chế, bất cập của Luật Nhà ở năm 2014

Trangtinphapluat.com biên soạn, tổng hợp giới thiệu tới bạn đọc những hạn chế, bất cập của Luật Nhà ở năm 2014 để bạn đọc tham khảo.

(1) Về sở hữu nhà ở:

a) Quy định chung về sở hữu nhà ở:

Tại Luật Nhà ở 2014 đã có quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư, hết thời hạn sử dụng nhà chung cư mà không còn đủ điều kiện an toàn sử dụng thì phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại. Tuy nhiên, trong thời gian qua việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, nhất là hai thành phố lớn là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vẫn gặp nhiều khó khăn (cả nước có khoảng 2.500 chung cư cũ, trong đó có khoảng 600 nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm, cần phải phá dỡ, xây dựng lại (cụ thể như Hà Nội có khoảng 179 nhà chung cư nguy hiểm, Thành phố Hồ Chí Minh có 130 nhà chung cư nguy hiểm), tuy nhiên, số lượng nhà chung cư đã được phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại thì rất thấp). Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khó khăn trong công tác phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư là do pháp luật về nhà ở không có quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn, do đó các chủ sở hữu không thực hiện việc di dời, phá dỡ nhà chung cư ngay cả khi nhà chung cư không còn đủ điều kiện cho an toàn sử dụng.

Vì vậy, cần thiết phải bổ sung quy định cụ thể về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng và quy định cụ thể quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư.

b) Quy định về nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:

Một là, quy định về thẩm quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn phân tán tại Luật Nhà ở năm 2014 và văn bản dưới luật, chưa thể hiện rõ trách nhiệm cụ thể của từng cơ quan trong quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, một số địa phương vẫn còn phân giao trách nhiệm quản lý nhà ở không đúng quy định.

Hai là, hiệu lực hiệu quả trong quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn chưa bảo đảm, vẫn còn hiện tượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chưa được bố trí sử dụng.

c) Quy định về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam:

Một là, pháp luật về đất đai không có quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ngoài dự án để xây dựng nhà ở, dẫn đến hạn chế quyền phát triển nhà ở của đối tượng này; không có quy định đối tượng sử dụng đất là cá nhân, tổ chức nước ngoài, trong khi đó, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản có quy định cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu đối với nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, điều này gây khó khăn trong việc công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho đối tượng là cá nhân, tổ chức nước ngoài.

Hai là, quy định về khu vực không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở còn có cách hiểu khác nhau, một số quy định còn chưa rõ ràng cần phải được sửa đổi, bổ sung hoặc còn đang tản mát tại các văn bản dưới luật nên cần thiết phải luật hóa để bảo đảm tính pháp lý trong thực hiện.

Ba là, số lượng sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài trong thời gian vừa qua vẫn còn hạn chế so với nguồn cung về nhà ở trong nước và so với số lượng người nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam, chưa là yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ.

(2) Về phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư:

Việc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư trong Luật Nhà ở 2014 còn có một số tồn tại, bất cập như: (i) các nguyên tắc phát triển nhà ở tái định cư và hình thức bố trí tái định cư chưa cụ thể nên các địa phương vẫn còn gặp nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện; (ii) nhiều dự án nhà ở tái định cư được xây dựng trước năm 2014 không đáp ứng yêu cầu của người dân về tái định cư dẫn đến một số quỹ nhà ở phục vụ tái định cư đã hình thành đầu tư xây dựng, không còn nhu cầu sử dụng gây lãng phí tài sản Nhà nước nhưng chưa có cơ chế chuyển đổi quỹ nhà này sang mục đích khác; (iii) mặc dù quy định của Luật Nhà ở đã cho phép hình thức mua hoặc đặt hàng nhà ở thương mại hoặc sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư nhưng cơ chế thực hiện vẫn chưa được quy định cụ thể, do đó một số địa phương chưa có đủ cơ sở pháp lý để triển khai.

 (3) Về phát triển nhà ở xã hội:

          Một là, việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; điều kiện kinh tế – địa lý của từng vùng, miền, địa phương và nhu cầu nhà ở thực tế của người dân.

Hai là, thiếu các mô hình dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đảm bảo cung cấp số lượng lớn nhà ở xã hội cho người dân tại các thành phố lớn, tập trung nhiều khu công nghiệp.

Ba là, thiếu quy định về việc quản lý, sử dụng nguồn tiền thu được từ các chủ đầu tư được chấp thuận thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tại các dự án.có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 10ha.

Bốn là, Luật hiện hành chưa có quy định cho phép nhà đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư phát triển địa phương tham gia làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; một số quy định về hình thức phát triển nhà ở chưa đồng bộ với pháp luật mới được sửa đổi, bổ sung trong thời gian qua như pháp luật về đầu tư công, đầu tư, đầu tư theo hình thức hợp tác công-tư, xây dựng v.v..

Năm là, quy định về điều kiện lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư công, đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đất đai, kinh doanh bất động sản v.v.. dẫn đến trong thời gian qua việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các địa phương bị “ách tắc”, kéo dài.

Sáu là, quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa đủ khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; chưa thống nhất với pháp luật về thuế, đầu tư, đầu tư công v.v..

Bảy là, quy định cứng phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng dẫn đến tình trạng quỹ nhà ở xã hội để cho thuê để “trống”, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn. Ngoài ra, Luật Nhà ở hiện hành cũng chưa có quy định cụ thể về cách tính giá bán lại nhà ở xã hội sau một thời gian mua, thuê mua.

Tám là, giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê nhà ở xã hội chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý khác như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp,.. trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% đã làm nản lòng các chủ đầu tư do lợi nhuận thu được quá thấp.

Chín là, một số loại hình nhà ở cho các đối tượng chính sách hiện đã chứng minh tính hiệu quả trong thực tiễn nhưng chưa được Luật hoá như: nhà lưu trú cho công nhân; nhà ở của lực lượng vũ trang.

Mười là, quy định về trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc phát triển nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở hiện hành chưa thể hiện toàn diện, rõ ràng các nội dung về quyền, trách nhiệm của Nhà nước (đặc biệt là vai trò chủ đạo của cơ quan quản lý nhà nước cấp Trung ương là Bộ Xây dựng) trong việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

(4) Về quản lý, sử dụng nhà ở và giao dịch về nhà ở:

Một là, còn tồn tại tình trạng thực hiện không đúng các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (gồm nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư xây dựng, nhà ở tái định cư, nhà ở cũ) dẫn đến hiệu quả sử dụng nhà ở chưa được bảo đảm, cụ thể là: (i) công tác quản lý vận hành còn nhiều bất cập làm ảnh hưởng đến chất lượng của nhà ở, ảnh hưởng đến chất lượng sống của người dân tại các khu nhà, nhất là nhà ở tái định cư; (ii) Đối với nhà ở cũ thì một số địa phương còn buông lỏng quản lý, chưa hoàn thành tiếp nhận bàn giao nhà ở, chưa ký kết hợp đồng cho thuê nhà ở, còn tồn tại tình trạng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bị chiếm dụng hoặc cho thuê không đúng đối tượng hoặc bị bỏ trống không sử dụng; (iii) thiếu quy định về xử lý các trường hợp nhà ở cần chuyển đổi công năng sử dụng, do đó, khó khăn cho chủ đầu tư trong quản lý, bố trí sử dụng nhà ở này (như nhà ở tái định cư, nhà ở cũ), gây tình trạng lãng phí, sử dụng không hiệu quả.

Hai là, quy định về quản lý, sử dụng nhà ở biệt thự, nhà ở có giá trị văn hóa, lịch sử mới chỉ dừng lại ở quy định chung mang tính nguyên tắc, chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của Nhà nước trong việc hỗ trợ kinh phí để giảm mật độ dân cư, tạo điều kiện cho bảo tồn các nhà ở có giá trị về lịch sử, văn hóa, kiến trúc.

Ba là, một số quy định về thu hồi nhà ở, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn thiếu, chưa bao quát hết các trường hợp, dẫn đến cơ quan nhà nước không có cơ sở để thực hiện xử lý thu hồi khi người sử dụng có hành vi vi phạm trong quản lý sử dụng.

Bốn là, một số nội dung về giao dịch nhà ở trong Luật Nhà ở năm 2014 có sự trùng lắp, chồng chéo về phạm vi điều chỉnh với Luật Kinh doanh bất động sản (như: giao dịch mua bán, cho thuê nhà ở của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản với cá nhân, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở).

Năm là, chưa quy định đầy đủ hết các chủ thể tham gia hoạt động thế chấp (như chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam), làm hạn chế cả quyền lợi của cả phía người thế chấp và bên nhận thế chấp.

Sáu là, quy định về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân còn có một số tồn tại, bất cập như: (i) Trong thời gian vừa qua, mô hình nhà ở riêng lẻ có nhiều tầng nhiều hộ ở để kinh doanh nhưng thiếu sự kiểm soát của cơ quan chức năng dẫn tới nhiều nhà ở không đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật.., ảnh hưởng đến an toàn tính mạng của người dân và gây mất mỹ quan đô thị; (ii) Các chủ sở hữu vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với các căn hộ trong nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều hộ ở dẫn đến hạn chế các quyền của chủ sở hữu nhà ở khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở này.

Rubi