Đánh giá pháp luật về quyền sở hữu tài sản ở Việt Nam

Trangtinphapluat.com  giới thiệu tới bạn đọc chuyên đề thực trạng pháp luật và thi hành pháp luật về quyền sở hữu tài sản ở Việt Nam. Chuyên đề gồm có các phần:

Phần 1: Tổng quan pháp luật về quyền sở hữu tài sản

Phần 2. Đánh giá pháp luật về quyền sở hữu tài sản

Phần 3. Thực trạng thi hành pháp luật về sở hữu tài sản

Phần II. ĐÁNH GIÁ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN
Như đã phân tích ở phần 1, quyền sở hữu đã được Hiến pháp nước ta ghi nhận và ngày càng minh thị, hoàn thiện hơn. Kể từ thời điểm Hiến pháp năm 2013 được ban hành, về cơ bản, hệ thống pháp luật cũng đã được xây dựng, hoàn thiện và thể chế hóa tương đối đầy đủ những nguyên tắc hiến định về quyền sở hữu.

Bên cạnh những thành tích đạt đƣợc của quá trình xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, trong thời gian qua, kết quả nhiều hoạt động rà soát, đánh giá pháp luật do các bộ, ngành, tổ chức thực hiện cho thấy hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật về quyền sở hữu tài sản nói riêng còn tồn tại nhiều vấn đề bất cập. Chẳng hạn, tháng 12/2019 Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đã có báo cáo Thủ tướng Chính phủ về 20 điểm mâu thuẫn trong 7 văn bản luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng; Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh thường xuyên báo cáo, kiến nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương trong hoàn thiện chính sách pháp luật về bất động sản; quá trình tổng kết thực tiễn thi hành một số đạo luật để xây dựng luật sửa đổi, bổ sung như Luật Đất đai, Luật Sở hữu trí tuệ, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp trong thời gian qua (2018-2019) cũng cho thấy các văn bản quy phạm trong các lĩnh vực còn tồn tại nhiều vướng mắc cần tháo gỡ.
Ở góc độ đánh giá hệ thống pháp luật về quyền sở hữu tài sản thuộc sở hữu tư nhân, kết quả rà soát, đánh giá tổng thể pháp luật để xây dựng Đề án cho thấy hệ thống pháp luật và thực tiễn thi hành còn tồn tại những hạn chế, bất cập sau:

1. Về tài sản
1.1. Về khái niệm tài sản, BLDS năm 2015 đã cung cấp cơ sở pháp lý về khái niệm tài sản, theo đó, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá về quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản; bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai (Điều 105, Điều 107). Bên cạnh các quy định của BLDS năm 2015, nhiều quy định của pháp luật chuyên ngành cũng có những quy định riêng về các loại tài sản. Đây là các quy định mang tính nền tảng cho việc xác định các loại tài sản, đối tƣợng của giao dịch. Tuy nhiên, việc đƣa ra khái niệm tài sản theo hướng liệt kê như Điều 105 BLDS năm 2015 đƣợc đánh giá là chưa bao quát, giải mã đƣợc hết các loại tài sản trong đời sống xã hội và sẽ gặp phải những khó khăn khi xuất hiện các loại tài sản mới xuất hiện gần đây như tài sản ảo, thông tin, dữ liệu trong môi trường kỹ thuật số, tài sản phi truyền thống (như tài sản mã hóa) hình thành từ cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tƣ43, bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai như cửa hàng trong các tòa nhà chung cƣ, nhà phố thương mại (shophouse), căn hộ khách sạn (condotel), căn hộ văn phòng (officetel),.. Bởi trên thực tế, phạm vi tài sản của có thể thay đổi theo từng giai đoạn phát triển của xã hội chứ không chỉ bó hẹp trong các loại tài sản được liệt kê theo luật. Ngoài ra, tài sản là một khái niệm động, nó có thể thay đổi theo từng xã hội, ngày càng có nhiều
yếu tố được xem xét là tài sản. Khi phát sinh một tài sản mới trong xã hội chưa có QPPL nào điều chỉnh mà xảy ra tranh chấp thì sẽ khó giải quyết. Nếu định nghĩa tài sản theo phƣơng thức liệt kê thì sẽ không thể bao quát hết các tài sản có thể phát sinh trong tương lai.
1.2. Về phân loại tài sản gồm động sản và bất động sản
Việc phân loại tài sản động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng không chỉ trong quan hệ pháp luật dân sự mà còn trong một số quan hệ pháp luật khác như công chứng (xác định thẩm quyền công chứng giao dịch đối với bất động sản xác định theo địa hạt) , đấu giá tài sản (trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản là bất động sản khác với động sản),…
Theo BLDS năm 2015, tài sản được phân thành 2 loại là bất động sản và động sản. Bất động sản là các tài sản bảo gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải bất động sản. Có thể thấy, BLDS sử dụng phương pháp loại trừ để đưa ra định nghĩa về động sản; quy định mang tính loại trừ này đòi hỏi việc định nghĩa “bất động sản” phải cụ thể, rõ ràng. Tuy nhiên, quy định tại BLDS năm 2015 cho thấy việc chỉ ra những tài sản là bất động sản chưa thể rõ ràng bởi tại điểm d khoản 1 Điều 107 bất động sản còn bao gồm “các tài sản khác do pháp luật quy định”. Bên cạnh đó, điểm c điều này quy định “Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng” là bất động sản, quy định này có thể sẽ rõ ràng với các tài sản như thiết bị xây dựng gắn vào nhà, QSDĐ, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt,.. được coi là bất động sản, nhưng quy định này chưa giải mã được những quyền tài sản phát sinh từ bất động sản như quyền yêu cầu thanh toán, quyền đòi nợ,.. phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai- những quyền này có được coi là bất động sản hay không. Bên cạnh đó, các quy định hiện hành cho thấy khó có thể phân biệt tài sản vô hình và quyền tài sản; có phải mọi quyền tài sản phát sinh từ bất động sản đều là bất động sản hay không.

(So sánh Bộ luật Dân sự 2015 với Bộ luật Dân sự 2005)
2. Về nội dung quyền sở hữu đối với một số loại tài sản
2.1. Quyền sử dụng đất
Trên cơ sở quy định của Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục thể chế hóa quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, nguyên tắc nhà nước làm chủ đại diện, nhà nước giao QSDĐ cho các cá nhân, tổ chức. QSDĐ được ghi nhận là một  trong các loại tài sản ở dạng quyền tài sản (Điều 115 BLDS năm 2015), người sử dụng đất cũng có một số quyền năng độc lập với quyền sở hữu đất đai và trực tiếp với đất đai. Quy định pháp luật về QSDĐ với tính chất là tài sản còn tồn tại những bất cập sau:
a) Về tài sản là quyền sử dụng đất, tài gắn liền với đất
– Luật Đất đai năm 2013 mới chỉ quy định về phân loại đất ở mà chưa có giải quy định cụ thể về về “đất ở” dẫn tới thiếu thống nhất trong áp dụng pháp luật hoặc không bao quát được hết với thực tiễn về nhu cầu đất ở, tạo ra những vướng mắc, e ngại trong đầu tư, sản xuất kinh doanh của người dân, doanh nghiệp vào lĩnh vực này. Ví dụ: chưa có cơ chế pháp lý rõ ràng xác định “đất xây dựng khu chung cư” là đất ở; điều kiện đất ở là phải nằm trên thửa đất thuộc quy hoạch khu dân cư nông thôn hoặc quy định khu dân cư đô thị là chưa bao quát được các trường hợp ngoại lệ để đáp ứng về nhu cầu thực tế, chính đáng của ngƣời dân, doanh nghiệp (như nhu cầu về đất ở trong khu sản xuất nông nghiệp hàng hóa để phục vụ cho lao động, nghỉ ngơi hoặc quản lý, bảo vệ tài sản trong sản xuất, kinh doanh).
– Chế độ pháp lý về tài sản gắn liền với đất có liên quan chặt chẽ đến hành lang pháp lý minh bạch, ít rủi ro pháp lý trong việc thu hút đầu tư, thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh trên đất. BLDS cũng đã quy định tách bạch về quyền sở hữu, quyền đối với tài sản giữa QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai chưa tách bạch về chế độ sở hữu, quyền khác đối với tài sản, giao dịch về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Điều này có thể gây ra nhiều khó khăn hoặc rủi ro pháp lý cho người dân, doanh nghiệp trong chứng minh về quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, hợp pháp của giao dịch đối với tài sản hình thành từ các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh trên QSDĐ của chủ thể khác.
b) Về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và tiếp cận thông tin về đất đai trong thực hiện dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh
– Luật Đất đai quy định việc đăng ký QSDĐ là bắt buộc, còn việc đăng ký quyền đối với tài sản gắn liền với đất lại theo yêu cầu. Quy định như vậy là chưa tạo ra cơ chế pháp lý minh bạch, tách biệt giữa chế độ pháp lý về QSDĐ với chế độ pháp lý về tài sản gắn liền với đất; gây ra vướng mắc cho người dân, doanh nghiệp trong xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất, nhất là trong trường hợp chủ sở hữu QSDĐ không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc trong trường hợp chủ sở QSDĐ đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhƣng họ lại đƣa những tài sản này vào các giao dịch khác nhau…
– Luật Đất đai quy định giao dịch chuyển QSDĐ phải được công chứng,  chứng thực và việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Tuy nhiên, Luật Đất đai lại chưa có cơ chế pháp lý đầy đủ để tách bạch giữa hiệu lực của giao dịch chuyển QSDĐ – thời điểm công chứng, chứng thực (làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa hai bên trong giao dịch) với hiệu lực của việc chuyển QSDĐ – thời điểm đăng ký xác lập quyền, biến động QSDĐ (bên nhận chuyển quyền đƣợc xác lập quyền đối với QSDĐ của bên chuyển quyền). Do chưa có cơ chế pháp lý đầy đủ về vấn đề này dẫn tới những cách hiểu khác nhau trong việc thực hiện các giao dịch của người sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tƣ, sản xuất, kinh doanh (Ví dụ, xác định giao dịch thế chấp QSDĐ có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực hay tại thời điểm đăng ký biện pháp thế chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai…).
– Cơ chế pháp lý công khai hóa thông tin về đất đai, tài sản gắn liền với đất còn chưa đầy đủ, chưa thực sự hiệu quả, dẫn tới việc thực hiện quyền tiếp cận thông tin về đất đai của người dân và doanh nghiệp còn nhiều khó khăn, đặc biệt là thông tin liên quan đến biến động QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư. Bên cạnh đó, việc giải nghĩa các nội hàm liên quan đến hệ thống thông tin đất đai còn chưa đầy đủ, Luật Đất đai mới chỉ có định nghĩa về “Hệ thống thông tin đất đai” mà chưa có giải thích về “Thông tin đất đai”, điều này có thể dẫn đến cách hiểu khác nhau về thông tin đất đai trên cả phương diện quản lý nhà nước cũng như trong việc tạo sự minh bạch,  thuận lợi của người dân, doanh nghiệp trong tiếp cận thông tin đất đai.
Vấn đề công khai thông tin đất đai có ý nghĩa quan trọng trong đáp ứng yêu cầu khách quan của phát triển kinh tế – xã hội nói chung, thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh nói riêng, trong bảo đảm sự minh bạch, thuận lợi, hạn chế rủi ro pháp lý cho người dân, doanh nghiệp. Liên quan đến quyền về tài sản và giao dịch, BLDS cũng đã quy định việc đăng ký tài sản phải được công khai (khoản 3 Điều 106). Do đó, Luật Đất đai và pháp luật có liên quan cần có cơ chế pháp lý hiệu quả, khả thi về xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia (bao gồm hướng tới mục tiêu số hóa cơ sở dữ liệu quốc gia) về thông tin đất đai, nhất là thông tin về quy hoạch, biến động QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và cổng thông tin các thủ tục hành chính về đất đai; qua đó, tạo cơ chế pháp lý hiệu quả, thuận lợi, minh bạch về tiếp cận thông tin của
người dân, doanh nghiệp, rút ngắn thời gian và chi phí thực hiện các thủ tục hành  chính liên quan đến đất đai, bổ sung nguồn thu đáng kể, ổn định cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, cơ chế pháp lý công khai hóa thông tin về đất đai, tài sản gắn liền với đất còn chưa đầy đủ, chưa thực sự hiệu quả, dẫn tới việc thực hiện quyền tiếp cận thông tin về đất đai của ngƣời dân và doanh nghiệp còn nhiều khó khăn, đặc biệt là thông tin liên quan đến biến động QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư.
c) Về việc tiếp cận QSDĐ
Đất đai được coi là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân, bởi vậy, quy định
pháp luật hiện hành đặt ra những điều kiện, giới hạn chặt chẽ trong việc tiếp cận với QSDĐ. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, việc tiếp cận QSDĐ còn được đánh giá là tƣơng đối chặt chẽ và chưa thực sự hợp lý, chẳng hạn:
– Về điều kiện giao đất, cho thuê đất, Luật Đất đai năm 2013 quy định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có “năng lực tài chính” để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai quy định một trong các điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư là “có khả năng huy động vốn” để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác. Tuy nhiên, tiêu chí để xác định “có khả năng huy động vốn” chưa được quy định cụ thể, nên các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc chứng minh khả năng tài chính của mình hoặc không có sự thống nhất trong áp dụng pháp luật.

– Điều 191 của Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức kinh tế không được
nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân; hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng làm hạn chế nguồn lực đầu tư vào đất nông nghiệp để phát triển nông nghiệp nhƣ một ngành kinh tế;

(Thẩm quyền xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất)
– Pháp luật chƣa ghi nhận quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước  ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ của cá nhân, pháp nhân Việt Nam để làm trụ sở cũng như chưa ghi nhận quyền của doanh nghiệp này trong việc mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua cũng nhƣ quyền chuyển nhượng QSDĐ (trừ trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư) hay quyền nhận chuyển nhượng,  quyền thuê QSDĐ để đầu tư xây dựng đất có hạ tầng để chuyển nhƣợng, bán, cho thuê, cho thuê mua.
– Pháp luật còn có sự phân biệt đối xử giữa tổ chức được giao đất, nhà đầu tư nước ngoài thuê đất và doanh nghiệp Việt Nam thuê đất. Cụ thể: (1) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đƣợc ƣu đãi đầu tư phổ biến bằng miễn và giảm tiền thuê đất, giá thuê đƣợc tính ổn định, trong khi đó doanh nghiệp trong nước không được hưởng các ƣu đãi này; (2) doanh nghiệp trong được thuê đất trả thiền thuê đất hàng năm, quyền của doanh nghiệp đối với QSDĐ khá hạn chế, không bao gồm các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh hay góp vốn bằng QSDĐ đã được thuê, doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có những quyền tài sản đối với công trình xây dựng, nhà xƣởng hoặc các tài sản khác gắn liền với đất đã được thuê. Ngược lại, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam lại có những quyền tài sản rộng rãi hơn đối với QSDĐ
d) Về hộ gia đình sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 quy định xác định thành viên hộ gia đình theo các
nguyên tắc sống chung, hôn nhân, huyết thống, nuôi dƣỡng; mẫu Giấy chứng nhận QSDĐ ban hành kèm theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định trường hợp QSDĐ là của hộ gia đình thì ghi tên một mình chủ hộ, không ghi tên thành viên của hộ gia đình và cũng không có mục ghi rõ thời điểm hộ gia đình được giao đất, công nhận QSDĐ để làm cơ sở xác định thành viên hộ gia đình. Quá trình thực thi pháp luật nhiều năm qua cho thấy phát sinh rất nhiều vướng mắc, áp dụng pháp luật thiếu thống nhất, nảy sinh hàng loạt sai sót, tranh chấp do không có cơ sở pháp lý vững chắc để xác định đƣợc chính xác thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Bên cạnh đó, do Luật Đất đai định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình… nên đã dẫn tới việc một số địa phương nhầm lẫn việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thuộc sở hữu chung của vợ chồng theo diện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình. Ngoài ra, việc nhầm lẫn liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình còn xảy ra đối với cấp Giấy chứng nhận cho nhóm người sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 chưa có cơ chế pháp lý rõ ràng về sự tham gia của hộ gia đình, thành viên hộ gia đình trong các quan hệ giao dịch. Việc Luật Đất đai chưa có cơ chế pháp lý rõ ràng về hộ gia đình, thành viên hộ gia đình đã làm cho người dân, doanh nghiệp gặp nhiều vướng mắc, cản trở trong việc xác định chủ thể có QSDĐ, chủ thể của giao dịch khi thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh có liên quan.
đ) Về xác lập quyền đối với tài sản của người dân, doanh nghiệp khi thực hiện dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh trên QSDĐ của cá nhân, tổ chức khác
BLDS năm 2015 đã có những quy định mới về xác lập quyền đối với tài sản
của nhà đầu tƣ trên QSDĐ của cá nhân, tổ chức khác, bao gồm quyền hưởng dụng, quyền bề mặt. Các quyền này được xác lập theo luật định, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc với thời hạn lâu dài, ổn định, minh bạch hơn về chế độ sở hữu đối với tài sản trong đầu tư, kinh doanh và khác về cơ chế pháp lý so với hợp đồng thuê, thuê khoán bất động sản. Trong đó, chủ thể có quyền khác đối với tài sản được thực hiện mọi hành vi trong phạm vi quyền được quy định tại BLDS, luật khác có liên quan; không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền đối với tài sản; trong quan hệ giữa người có QSDĐ với chủ thể có quyền khác đối với tài sản trên QSDĐ thì quyền khác đối với tài sản vẫn có hiệu lực trong trường hợp người có QSDĐ chuyển giao QSDĐ cho chủ thể khác; chủ sở hữu QSDĐ không được tự mình hủy bỏ thỏa thuận xác lập quyền bề mặt, quyền hƣởng dụng đối với người dân, doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh trên QSDĐ của mình, trừ trƣờng hợp BLDS, luật khác có liên quan quy định khác. Tuy nhiên, Luật Đất đai, Luật Nhà ở chưa có quy định cụ thể hóa về quyền của người sử dụng đất, chủ thể có quyền khác đối với tài sản liên quan đến quyền bề mặt, quyền hưởng dụng theo quy định của BLDS. Luật Đất đai cũng chƣa đề cập đến việc chuyển QSDĐ theo cơ chế người sử dụng đất vẫn nắm quyền sở hữu QSDĐ của mình nhưng lại chuyển giao cho người khác quyền đối với bất động sản liền kề, quyền hƣởng dụng, quyền bề mặt trên quyền sử dụng đất của mình.
Luật Đất đai có quy định về đăng ký biến động đất đai, tuy nhiên, quy định này hoặc còn quá chung hoặc chưa bao quát đƣợc hết các dạng thức biến động đất đai.
Trong đó, Luật Đất đai chƣa ghi nhận cụ thể việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất và ghi trên Giấy chứng nhận QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt trên QSDĐ của ngƣời khác. Trên thực tế, trƣờng hợp ngƣời dân, doanh nghiệp có nhu cầu về đăng ký xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt theo quy định của BLDS trên QSDĐ của người khác gần như rất khó thực hiện do Luật Đất đai chưa ghi nhận chưa đầy đủ.
Ngoài ra, Luật Đất đai chưa có quy định quyền đối với bất động sản liền kề,
quyền hưởng dụng, quyền bề mặt, quyền từ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư, cá nhân, tổ chức thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có được xác định là tài sản gắn liền với đất hay không nên đến nay vẫn còn còn có cách hiểu khác nhau.
e) Về thực hiện quyền của người sử dụng đất
Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 (đƣợc sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) quy định trƣờng hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng QSDĐ đƣợc tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại. Trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng QSDĐ và sau đó nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký hoặc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì khi hết thời hạn góp vốn, quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn thực hiện theo thỏa thuận của các bên theo quy định của pháp luật, trƣờng hợp thời hạn sử dụng đất đã hết và bên góp vốn bằng QSDĐ không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, tùy từng trƣờng hợp, ngƣời góp vốn có thể sẽ đƣợc nhận lại QSDĐ của mình đã góp vốn trước đây nếu còn thời hạn sử dụng đất (thời hạn góp vốn ít hơn thời hạn sử dụng đất). Quy định này chưa đề cập để xử lý trong trường hợp tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án nhà ở thƣơng mại. Bởi theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; với dự án là nhà chung cƣ, khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, chủ sở hữu căn hộ đƣợc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn ổn định lâu dài. Vậy những người đã nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong các dự án kiểu này có phải trả lại đất khi hết thời hạn góp vốn hay không vẫn chưa được Luật Đất đai đề cập.

– Pháp luật hiện hành chƣa có cơ chế chia sẻ lợi ích trong các trường hợp chủ thể này được hưởng lợi (đất có vị trí đẹp hơn, giá chuyển nhượng cao hơn) từ việc Nhà nƣớc thu hồi đất của chủ thể khác dẫn đến thực tế Nhà nƣớc chi trả khoản lớn đề bồi thường cho người bị thu hồi đất, người bị thu hồi đất chịu ảnh hưởng nặng nề về cuộc sống, nghề nghiệp sau khi đất bị thu hồi, trong khi đó một tầng lớp người sử dụng đất trở nên giàu có nhờ hưởng lợi thế từ vị trí đất của mình hoặc hưởng lợi nhờ đầu tư vào đất đai.
– Về tài sản gắn liền với đất của tổ chức, cá nhân thuê/thuê lại đất ngoài khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất: theo quy định tại các khoản 5 Điều 179, khoản 2 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất (gọi chung là ngoài khu công nghiệp) có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự. Theo đó, quyền của tổ chức, cá nhân đối với tài sản gắn liền trên đất thuê ngoài khu công nghiệp tuân theo các quyền đƣợc thỏa thuận trên hợp đồng thuê đất. Pháp luật đất đai cũng không có quy định cấm tổ chức, cá nhân tạo lập tài sản trên đất thuê này, nên về nguyên tắc có thể xác định tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu đối với tài sản
như công trình xây dựng, … do mình đầu tư, tạo lập trên đất thuê ngoài khu công nghiệp. Tuy nhiên, theo khoản 3 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hƣớng dẫn chi tiết Luật Đất đai năm 2013 thì trƣờng hợp “Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất…,” thuộc một trong những trƣờng hợp không cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quy định này hiện đang hạn chế quyền của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
– Một số quyền liên quan đến quyền của ngƣời sử dụng đất còn chưa được quy định rõ ràng, ví dụ: Luật Đất đai chưa quy định việc nhận thế chấp của công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng; chưa tách bạch mối quan hệ về quyền tài sản và giao dịch giữa doanh nghiệp tư nhân và chủ doanh nghiệp tư nhân liên quan đến QSDĐ…
Nói tóm lại, những hạn chế trên về quyền của ngƣời sử dụng đất có thể gây khó khăn cho các chủ thể này trong việc khai thác tối đa giá trị của QSDĐ cũng như là rào cản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và sự phát triển của thị trƣờng giá trị QSDĐ nói riêng.

(Xem tiếp phần 2 tại đây)

Phần 3. Thực trạng thi hành pháp luật về sở hữu tài sản

Trích từ Dự thảo Đề án “Thể chế hóa đầy đủ quyền sở hữu tài sản của tổ chức, cá nhân đã được quy định trong Hiến pháp năm 2013, bảo đảm quyền tài sản được giao dịch thông suốt, hiệu lực thực thi và bảo vệ có hiệu quả” của Bộ Tư pháp

Rubi