Trang chủ / BÀI VIẾT HAY / Vướng mắc pháp luật / Xây dựng nhà ở riêng lẻ không phải trên đất ở, xử lý như thế nào?

Xây dựng nhà ở riêng lẻ không phải trên đất ở, xử lý như thế nào?

Nhiều bạn đọc thắc mắc hành vi xây dựng công trình nhà ở không phải trên đất ở thì xử lý như thế nào cho đúng? Xử phạt hành chính hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ hay xử phạt hành vi xây dựng công trình khác không có giấy phép xây dựng?

Để làm rõ vấn đề trên, trước hết cần phải hiểu thế nào là nhà ở, thế nào là nhà ở riêng lẻ?

Thế nào là nhà ở?

Theo Khoản 1 Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014 thì: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Thế nào là nhà ở riêng lẻ?

Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì: Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Theo Khoản 29 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 thì: Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Như vậy, theo các khái niệm nêu trên thì Nhà ở riêng lẻ trước hết phải là nhà ở (tức là công trình xây dựng với mục đích để ở) và phải xây dựng trên đất ở.

Lúng túng xử phạt nhà ở xây dựng không phải trên đất ở

Do khái niệm về nhà ở riêng lẻ như trên và trong Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng chỉ có quy định về xử phạt hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ (không có quy định về xử phạt nhà ở) nên khi cá nhân, tổ chức có hành vi xây dựng nhà ở trên đất không phải đất ở (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở), các cơ quan có thẩm quyền lúng túng trong việc xác định hành vi để xử phạt.

Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên đất ở
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên đất ở

Có ý kiến cho rằng mặc dù cá nhân/tổ chức có hành vi xây dựng nhà ở (mục đích dùng để ở) nhưng không xây dựng trên đất ở nên không thỏa mãn khái niệm nhà ở riêng lẻ theo Luật Xây dựng và Luật Nhà ở, do đó không xử phạt hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép mà phải xử phạt là công trình khác.

(Quy định mới về cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nông thôn)

Có ý kiến lại cho rằng, hiểu như trên là chưa đúng vì theo khái niệm nhà ở riêng lẻ của Luật Nhà ở thì nhà ở riêng lẻ trước hết là nhà ở với mục đích để ở, và thực tế cá nhân/tổ chức vi phạm xây dựng để ở, do đó không thể xử phạt là công trình khác được mà phải xử phạt hành vi xây dựng công trình nhà ở không có giấy phép mới đúng và phù hợp với thực tế.

Quan điểm của người viết đồng tình với ý kiến thứ hai, tức là dù xây dựng nhà ở trên đất ở hay đất nông nghiệp nhưng với mục đích để ở đều phải xử phạt về hành vi xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ, bởi vì:

Thứ nhất, theo khái niệm về nhà ở riêng lẻ của Luật Nhà ở thì nhà ở riêng lẻ phải là nhà ở, sử dụng cho mục đích để ở. Do đó, hành vi xây dựng nhà ở không phải trên đất ở phải xử lý về hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ là đúng với thực tiễn và phù hợp với Luật Nhà ở.

Thứ hai, theo khoản 4 Điều 92 Luật Nhà ở thì các trường hợp nhà ở phải phá dỡ: Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Và theo Khoản 2 Điều 95 Luật Nhà ở quy định Thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế đối với trường hợp phá dỡ nhà ở để thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 92 của Luật này, phá dỡ nhà ở riêng lẻ quy định tại các khoản 1, 4 và 5 Điều 92 của Luật này.

Như vậy, căn cứ vào Khoản 4 Điều 92 và Khoản 2 Điều 95 Luật Nhà ở thì hành vi xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở vẫn được xác định là hành vi xây dựng nhà ở và phải cưỡng chế phá dỡ như nhà ở riêng lẻ.

Thứ ba, theo quy định tại Khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở, thì đối với hành vi đang xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng thì bị lập biên bản vi phạm hành chính, dừng thi công và trong thời hạn 60 ngày làm thủ tục xin giấy phép xây dựng. Điều này đồng nghĩa với việc công trình nhà ở xây dựng trên đất ở hoặc không phải trên đất ở mà không có giấy phép thì được làm thủ tục để xin giấy phép, do đó khi lập biên bản phải xác định là nhà ở riêng lẻ mới đúng, chứ nếu xác định là công trình khác thì làm sao xin giấy phép xây dựng nhà ở.

Thứ tư, Ngoài ra, theo quy định tại Điều 6 của Thông tư 03/2018/TT-BXDBộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở, quy định Về áp dụng quy định chuyển tiếp tại Điều 79 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP như sau:

Xử phạt hành vi xây dựng nhà ở không phải trên đất ở
Xử phạt hành vi xây dựng nhà ở không phải trên đất ở

“1. Hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng; xây dựng không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng; xây dựng sai thiết kế được phê duyệt, sai quy hoạch xây dựng được phê duyệt hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp theo quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP nếu đáp ứng đủ 6 điều kiện sau đây:

a) Hành vi vi phạm xảy ra từ ngày 04/01/2008 và đã kết thúc trước ngày 15/01/2018 nhưng sau ngày 15/01/2018 mới được người có thẩm quyền phát hiện hoặc đã được phát hiện trước ngày 15/01/2018 và đã có một trong các văn bản sau đây: Biên bản vi phạm hành chính, quyết định xử phạt vi phạm hành chính, quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hoặc quyết định áp dụng bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả;

b) Không vi phạm chỉ giới xây dựng;

c) Không ảnh hưởng các công trình lân cận;

d) Không có tranh chấp;

đ) Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp;

e) Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”

Như vậy, Thông tư 03 cũng quy định đối với trường hợp xây dựng nhà ở không có giấy phép xây dựng trên đất ở hoặc không phải trên đất ở nếu thỏa mãn 6 điều kiện của Thông tư 03 thì bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc nộp lại khoản lợi bất hợp pháp và công trình sẽ được tồn tại. Do đó, nếu công trình nhà ở xây dựng trên đất không phải đất ở nếu thuộc trường hợp của Thông tư 03 quy định ở trên thì khi lập biên bản vi phạm hành chính và xử phạt phải ghi là nhà ở riêng lẻ để làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng theo Khoản 9 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP, chứ không thể ghi là công trình khác để xin giấy phép xây dựng nhà ở được.

Tóm lại, khi đã xác định là công trình nhà ở thì dù xây dựng trên đất ở hay trên đất không phải là đất ở thì người có thẩm quyền vẫn lập biên bản vi phạm hành chính về hành vi xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng và tham mưu người có thẩm quyền xử phạt về hành vi xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ không có giấy phép chứ không thể lập biên bản VPHC và tham mưu xử phạt về hành vi xây dựng công trình khác không có giấy phép.

Thứ năm, (Mới cập nhật ngày 30/5/2019): Về thực tiễn xét xử hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp

Theo Bản án số 01/2019/HC-PT ngày 25/4/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai về khiếu kiện yêu cầu hủy quyết định hành chính và bồi thường thiệt hại.

Về thẩm quyền ban hành: Tòa án nhận định Chủ tịch UBND xã HP , huyện CP ban hành Quyết định xử phạt số 13/QĐ-UBND ngày 24/02/2017 về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai (hành vi xây dựng nhà ở và công trình khác trên đất nông nghiệp)  là đúng thẩm quyền quy định tại Khoản 2 Điều 208 Luật Đất đai 2013, Khoản 1 ĐIều 38 Luật XLVPHC và Khoản 1 Điều 31 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai.

Cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng vi phạm
Chủ tịch UBND cấp xã có quyền Cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng trên đất nông nghiệp

Chủ tịch UBND xã HP ban hành Quyết định cưỡng chế 15/QĐ-CC ngày 13/3/2017 là đúng thẩm quyền theo quy định tại Điều 86, 87 Luật XLVPHC (Quyết định 15 cưỡng chế thi hành Quyết định 13, và UBND xã HP đã tổ cưỡng chế tháo dỡ nhà ở và các công trình vi phạm theo QĐXP 13).

Đối với nội dung kháng cáo của ông H cho rằng, thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở theo quy định tại Điều 95 của Luật Nhà ở đối với quy định tại Khoản 4 Điều 92 của Luật Nhà ở năm 2014 (Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền của nhà nước phê duyệt)  là thuộc thẩm quyền của chủ tịch UBND cấp huyện chứ không phải của chủ tịch UBND cấp xã , HĐXX phúc thẩm thấy rằng: Quyết định cưỡng chế số 15/QĐ-CC ngày 13/3/2017 của Chủ tịch UBND xã HP là quyết định được ban hành với mục đích là buộc cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 13/QĐ-UBND ngày 24/02/2017 của Chủ tịch UBND xã HP, lý do của việc ban hành quyết định cưỡng chế là do ông H không tự nguyện thi hành quyết định xử lý vi phạm hành chính số 13/QĐ-UBND ngày 24/02/2017 . Theo quy định tại Khoản 1 Điều 38 Luật XLvphc thì chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền ‘…d. Áp dụng biện pháp buộc khắc phục hậu quả quy định tại các điểm a, b, c và đ Khoản 1 Điều 28 của Luật này”.

Các biện pháp khắc phục hậu quả theo Khoản 1 Điều 28 bao gồm:

“a. Buộc khôi phục tình trạng ban đầu;

b. Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng giấy phép;,,,”

Điểm a Khoản 1 Điều 87 Luật XLVPHC quy định  “Chủ tịch UBND các cấp có quyền ra quyết định cưỡng chế”.

Như vậy, căn cứ theo quy định dẫn chiếu nêu trên của Luật XLVPHC và quy định tại Khoản 1 Điều 31 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai thì chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế thi hành với các hình thức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai do mình ra quyết định.

(Mẫu kế hoạch cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hàn chính)

Về nội dung: Tòa án cũng cho rằng: Đối với quyết định cưỡng chế số 15/QĐ-CC ngày 13/3/2017: Theo quy định tại ĐIều 73 Luật XLVPHC cá nhân, tổ chức phải thi hành quyết định xử phạt trong thời hạn ghi trong quyết định XPVPHC. Quyết định XPVPHC số 13/QĐ-UBND ngày 24/02/2017  đối với ông H có nêu rõ trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được QĐXPVPHC nếu ông không tự nguyện chấp hành nộp phạt và biện pháp khắc phục hậu quả sẽ bị cưỡng chế thi hành theo quy định của pháp luật. Hết thời hạn nộp phạt  và thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả  đã nêu trong Quyết định số 13/QĐ-UBND ngày 24/2/2017 nên ngày 13/3/2017 Chủ tịch UBND xã HP  đã ban hành Quyết định 15/QĐ-CC “Cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai” đối với ông H là có căn cứ.

Xem video hướng dẫn xử phạt hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp

?*** Nhìn chung lại, theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì vẫn bị xử phạt vi phạm hành chính và tổ chức cưỡng chế theo quy định của Nghị định 102/2014/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai. Và thực tiễn xét xử, ở cấp sơ thẩm và phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai đã khẳng định việc Chủ tịch UBND cấp xã ban hành quyết định xử phạt và quyết định cưỡng chếvà tổ chức cưỡng chế đối với hành vi xây dựng nhà ở, công trình trên đất nông nghiệp là đúng pháp luật.

Mong nhận được ý kiến trao đổi của bạn đọc. Vui lòng phản hồi ở mục bình luận bên dưới hoặc gửi bài viết qua mail kesitinh355@gmail.com

Quốc Huy

Tác giả Nguyễn Quốc Sử

Chuyên Tư vấn về xử lý vi phạm hành chính.- Quảng cáo trực tuyến: Textlink, bài viết quảng cáo...Nhận làm bài giảng powerpoint tuyên truyền Liên hệ: kesitinh355@gmail.com. Điện thoại: 0935634572

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *