Xây dựng công trình ở nông thôn, trường hợp nào bị xử phạt hành chính?

Nhiều bạn đọc thắc mắc việc xây dựng công trình ở nông thôn (nhà ở, công trình khác) trường hợp nào được miễn giấy phép xây dựng, trường hợp nào phải xin phép, và pháp luật xử phạt hành vi xây dựng công trình ở nông thôn như thế nào.?

1. Quy định về xây dựng công trình ở nông thôn

Luật Xây dựng 2014 tại Khoản 2 Điều 89 quy định vềcông trình được miễn giấy phép xây dựng ở nông thôn gồm:

“i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa”.

Như vậy, theo Luật Xây dựng thì ở nông thôn đối với khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt thì công trình xây dựng được miễn phép. Đối với nhà ở riêng lẻ thì dù nằm trong quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt hay không thì vẫn được Miễn giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa phải xin giấy phép xây dựng.

2. Xây dựng nhà ở nông thôn trường hợp nào phải xin phép

Theo quy định trên thì nhà ở riêng lẻ ở nông thôn được miễn giấy phép xây dựng, tuy nhiên việc xây dựng nhà ở riêng lẻ phải xây dựng trên đất ở thì mới được miễn giấy phép xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ không phải trên đất ở mà thuộc các loại đất khác như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì sẽ bị xử phạt hành chính trên lĩnh vực xây dựng và đất đai.

2.1.Xử phạt trên lĩnh vực xây dựng

Do công trình nhà ở nông thôn thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng nên không xử lý về hành vi xây dựng không phép mà có thể xử phạt hành vi xây dựng công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt với mức phạt từ 50 đến 60 triệu đồng theo quy định tại Khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở. Tuy nhiên, cần lưu ý phải xác định được quy hoạch xây dựng được duyệt ở khu vực đó là gì thì mới có cơ sở xử phạt.

(Quy định mới về cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nông thôn)

2.2. Xử phạt trên lĩnh vực đất đai

Hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp sẽ bị xử phạt trên lĩnh vực đất đai theo Khoản 1 Điều 9 Nghị định 102/2014/NĐ-CP (nay đã được thay thế bởi Nghị định 91/2019/NĐ-CP) quy định xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, cụ thể:

“1. Hành vi tự ý chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm thuộc mức 1;

b) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm thuộc mức 2;

c) Phạt tiền từ trên 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm thuộc mức 3;

d) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm thuộc mức 4.”

Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

3. Xây dựng công trình khác ở nông thôn

Công trình khác theo Khoản 1 Điều 2 Nghị định 139/2017/NĐ-CP gồm:  công trình có quy mô không thuộc các trường hợp: Lập báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình và nhà ở riêng lẻ.

Công trình khác ở nông thôn có thể là: Nhà kính, chuồng gà, chuồng heo, tường rào, xây dựng kho chứa vật tư nông nghiệp…

3.1. Trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép

Theo Luật Xây dựng thì công trình xây dựng ở nông thôn được miễn giấy phép xây dựng, tuy nhiên trường hợp cá nhân/tổ chức trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi loại đất nông nghiệp gì thì phải sử dụng đúng mục đích trong giấy chứng nhận đã ghi, nếu chuyển mục đích sử dụng sang đất nông nghiệp khác hoặc đất phi nông nghiệp thì phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, trừ một số trường hợp sau việc chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép mà phải đăng ký theo Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP  ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ đã được sửa đổi theo Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ  sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai, thì: ( hiện nay là Thông tư 09/2021/TT-BTNMT về việc sửa đổi bổ sung một số điều của các Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai) ” Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”

Như vậy, nếu trường hợp cá nhân/tổ chức xây dựng nhà kính, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm…trên đất nông nghiệp thì không cần phải xin chuyển mục đích sử dụng đất và trường hợp này sẽ không bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi tự chuyển mục đích sử dụng đất.

3.2. Trường hợp chuyển mục đích phải xin phép

Theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai thì trường hợp chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp phải xin phép. Do đó, trừ trường hợp được miễn phép đã nêu ở trên nếu cá nhân/tổ chức chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sáng đất nông nghiệp khác được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sang đất phi nông nghiệp thì phải xin phép, nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 6, 7, 8, 9 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai.

(Xây nhà trên đất nông nghiệp – xử phạt lĩnh vực đất đai hay xây dựng?)

3.3. Xây dựng tường rào có phải xin phép?

Trong thực tiễn có việc các hộ gia đình xây tường rào kiên cố quanh khu vực đất nông nghiệp của mình. Hành vi xây dựng tường rào có vi phạm pháp luật hay không? xử lý như thế nào cho đúng?.

Như đã phân tích ở trên, công trình xây dựng ở nông thôn được miễn giấy phép xây dựng, trừ trường hợp khu vực đã có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt. Và Luật Đất đai cũng quy định đất nông nghiệp được xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm, láng trại, nhà kho, nhà chứa vật tư phục vụ phát triển nông nghiệp…Như vậy, trong trường hợp người dân xây dựng tường rào xung quanh khu đất nông nghiệp để chăn nuôi gia súc, gia cầm thì không vi phạm pháp luật.

Và Luật Đất đai tại Khoản 4 Điều 170 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là “thực hiện các biện pháp bảo vệ đất”. 

Bên cạnh đó, theo Khoản 1 Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Mốc giới ngăn cách các bất động sản như sau: Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

Do đó, việc cá nhân/ tổ chức xây dựng tường rào để bảo vệ ranh giới thửa đất là phù hợp với quyền và  nghĩa vụ của người sử dụng đất.Xem video hướng dẫn xử phạt hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp

Tóm lại, việc xây dựng công trình nhà ở, công trình khác (nhà kho, tường rào, chuồng trại chăn nuôi…) ở nông thôn hiện nay pháp luật quy định tương đối rõ nhưng vẫn còn nhiều cách hiểu khác nhau về việc trường hợp nào xây dựng phải xin phép, trường hợp nào chuyển mục đích không phải xin phép. Trangtinphapluat.com rất mong nhận được ý kiến phản hồi của bạn đọc để có cái nhìn đa chiều về việc xử lý các hành vi xây dựng công trình ở nông thôn.

Thảo Huy