Vướng mắc về xác định lại diện tích đất ở theo Điều 141 Luật Đất đai 2024

Trangtinphapluat.com tổng hợp, giới thiệu tới bạn đọc những vướng mắc về thẩm quyền xác định lại diện tích đất ở đối với trường hợp không có giấy tờ theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024.

– Hiện nay, căn cứ theo quy định tại Khoản 7, Điều 141 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 136 của Luật này có trách nhiệm xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều này”.

+ Theo điểm b khoản 1 Điều 136 thì thẩm quyền xác định và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  là UBND cấp huyện.

+ Điểm a khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 quy định: “Diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật này mà không thuộc quy định tại khoản 4 Điều 137 của Luật này; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích được xác định lại là đất ở.”

+ Các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật đất đai năm 2024 gồm: “Điều 137. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: 

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc  giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;

c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính; 

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất;

e) Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tên người sử dụng đất, bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;

g) Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà;

h) Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất;

i) Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất;

k) Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;

l) Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận; 

m) Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng;

n) Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất;

b) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
………..

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
6. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.  

7. Hộ gia đình, cá nhân có bản sao một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều này mà bản gốc giấy tờ đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ này, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Nghị định số 64/CP của Chính phủ (trong giai đoạn 1994 – 1998) có ghi đất thổ cư, đất ở + vườn… không thuộc các giấy tờ theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật đất đai năm 2024. Điều này khẳng định thẩm quyền xác định diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật Đất đai và có nhu cầu xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai thì thẩm quyền giải quyết thuộc UBND cấp huyện. Trong khi đó, hiện nay, các hồ sơ nộp để xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện đa số thuộc các trường hợp không có các loại giấy tờ theo như quy định tại khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật Đất đai nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không thuộc thẩm quyền của UBND huyện. Đối với trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây, người sử dụng đất không có các loại giấy tờ theo như quy định tại khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật Đất đai hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật Đất đai nhưng không có nhu cầu xác định lại diện tích đất ở thì thẩm quyền thuộc Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Nội dung này đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể tại điểm (3), điểm (4) và điểm (6) thủ tục số 28, thuộc phần B. Thủ tục Hành chính cấp tỉnh, quy định tại Quyết định số 2124/QĐ- BTNMT ngày 01/8/2024. Đồng thời, bộ thủ tục số 17 (theo Quyết định số 1988/QĐ-UBND ngày 23/8/2024 của UBND tỉnh Quảng Nam về việc công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý, thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam) và quy trình nội bộ số 17 (theo Quyết định số 375/QĐ-UBND ngày 18/10/2024 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam về việc Phê duyệt quy trình nội bộ giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết và phạm vi quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam) có quy định về thủ tục, quy trình “Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình đã được cấp Giấy chứng nhận một phần diện tích vào loại đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, phần diện tích còn lại của thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận” , trong đó nêu rõ:

“I. Đối với trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai nhưng không có nhu cầu xác định lại diện tích đất ở” thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Văn phòng Đăng ký đất đai.

II. Đối với trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai và có nhu cầu xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai” thì thẩm quyền thuộc về UBND cấp huyện.

Từ những nội dung trên, UBND huyện Quế Sơn nhận thấy việc xác định diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận theo Luật đất đai năm 2024 thẩm quyền thuộc về Văn phòng đăng ký đất đai (đối với nội dung không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai nhưng không có nhu cầu xác định lại diện tích đất ở) và thẩm quyền thuộc về UBND huyện (đối với nội dung trước đây người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai và có nhu cầu xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai”).

Trường hợp UBND huyện cấp Giấy chứng nhận từ năm 1994 đến 2000 ghi loại đất là đất thổ cư, đất ở và vườn theo Nghị định 64/CP thì là trường hợp không có giấy tờ theo quy định, Giấy chứng nhận được cấp năm 1994-2000 không phải là giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024. Vậy, việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp này thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký đất đai, không thuộc thẩm quyền của UBND huyện. 

(Trích báo cáo 761/BC-UBND ngày 06/11/2024 của UBND huyện Quế Sơn)

Trả lởi của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam tại văn bản 3618/STNMT ngày 12/12/2024 Về việc hướng dẫn thẩm quyền xác định diện tích đất ở 

Qua xem xét nội dung Báo cáo số 716/BC-UBND ngày 06/11/2024 của UBND huyện Quế Sơn về việc xin ý kiến liên quan đến thẩm quyền xác định diện tích đất ở trên địa bàn huyện Quế Sơn, đối chiếu với các quy định pháp luật hiện hành, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam có ý kiến như sau:

1. Việc xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước 01 tháng 7 năm 2004 nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 thì thẩm quyền xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 7 Điều 141 của Luật Đất đai năm 2024.

2. Theo quy định tại điểm b khoản 1 và điểm c khoản 4 Điều 44 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính Phủ. Trường hợp thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 thì hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Quyết định số 28/2024/QĐ-UBND ngày 19/10/2024.

Tại điểm b khoản 1 và điểm c khoản 4 Điều 44 Nghị định số 101/2024/NĐ- CP ngày 29/7/2024:

“b. Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai thì diện tích đất ở được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp, phần diện tích còn lại được xác định theo quy định tại các điểm a, b và c khoản 4 Điều 141 của Luật Đất đai.

c) Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trước đây, nếu đủ điều kiện xác định lại diện tích đất ở thì chuyển hồ sơ quy định tại khoản 2 Điều này kèm theo hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trước đây đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện để thực hiện công việc quy định tại khoản 5 Điều này”.

– Trình tự thực hiện theo quy định tại khoản 2 và khoản 17 Điều 37 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024:
“2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
…
Trường hợp xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ chuyển hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện.

17. Trường hợp xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ chuyển hồ sơ tới cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện thực hiện các công việc sau đây:

a) Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu;

b) Kiểm tra hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trước đây, trường hợp đủ điều kiện xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai thì trình Ủy ban nhân dân cấp huyện xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chuyển hồ sơ kèm theo bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai để chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai”.

– Thẩm quyền xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 7 Điều 141 của Luật Đất đai năm 2024 và khoản 10 Điều 18 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 cụ thể: “10. Đối với thửa đất của cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu thì cơ quan có thẩm quyền quy định tại điểm b khoản 1 Điều 136 của Luật Đất đai quyết định diện tích đất ở được công nhận theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật Đất đai hoặc hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật Đất đai mà không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất”.

3. Căn cứ quy định pháp luật nêu tại điểm 1 và 2 nêu trên thì việc xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước 01 tháng 7 năm 2004 mà tại thời điểm cấp giấy chứng nhận có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 thì thẩm quyền xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc
thẩm quyền của UBND cấp huyện.