Chuyên trang tư vấn pháp luật trực tuyến, tài liệu thi công chức, viên chức
Trangtinphapluat.com giới thiệu bài viết Vấn đề Hộ gia đình sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.
Hộ gia đình sử dụng đất
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2024 không ghi nhận hộ gia đình là người sử dụng đất và chỉ xem xét những trường hợp xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia đình trước khi Luật có hiệu lực. Khoản 5 Điều 136 Luật này đã bổ sung nguyên tắc cấp GCNQSDĐ của hộ gia đình được xác lập trước ngày Luật này có hiệu lực, cụ thể:
Về nguyên tắc cấp GCNQSDĐ khi QSDĐ là tài sản của hộ gia đình:
“Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện. Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện hộ gia đình.
Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật”.
Vướng mắc xác định thành viên hộ gia đình
Tuy nhiên, Luật quy định “Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật” chưa thực sự hợp lý và có thể dẫn đến những cách hiểu khác nhau, cụ thể:
(i) Cách hiểu thứ nhất:
chỉ những thành viên thoả thuận được đứng tên trên GCNQSDĐ mới được xác định với tư cách thành viên hộ gia đình và những thành viên mà không đứng tên trên GCNQSDĐ sẽ không xác định tư cách thành viên hộ gia đình đối với họ. Khi thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất đó sẽ không cần sự đồng ý của những thành viên thoả thuận không đứng tên trên giấy chứng nhận;
(ii) Cách hiểu thứ hai:
Việc thoả thuận có ý nghĩa trong việc xác định những thành viên ghi tên trên giấy với tư cách đại diện; khi thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất đó sẽ cần sự đồng ý của cả những thành viên thoả thuận không đứng tên trên giấy chứng nhận.
Quy định trên cần có hướng dẫn để tạo ra sự thống nhất trong quá trình thực hiện các quyền của hộ gia đình sử dụng đất cũng như giải quyết các tranh chấp phát sinh từ việc sử dụng đất của hộ gia đình đó. Đồng thời cũng cần quy định, trong trường hợp các đương sự không thoả thuận được thì cơ quan có thẩm quyền xác định thành viên hộ gia đình.
Vướng khi chuyển nhượng đất của hộ gia đình
Thực tế đặt ra là khi thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình sử dụng đất” trước ngày Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực thì được xác định như thế nào? Đây là một trong những vấn đề cần được hướng dẫn chi tiết.
Bởi Luật Đất đai năm 2013 có quy định về hộ gia đình song chưa thật cụ thể, thực tiễn còn có nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau, khó khăn, lúng túng trong thực hiện, nhất là việc xác định thành viên hộ gia đình khi thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình”.
Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng
Về vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng (quy định tại khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013; khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024).
Luật Đất đai năm 2013 (khoản 4 Điều 98) quy định:
“Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thoả thuận ghi tên một người”.
Đại diện ký hợp đồng chuyển nhượng
Trên cơ sở quy định này, thực tiễn ở một số địa phương thực hiện theo hình thức vợ hoặc chồng uỷ quyền cho người còn lại đại diện ký hợp đồng chuyển nhượng; hoặc vợ hoặc chồng lập văn bản cam kết tài sản riêng (số tiền nhận chuyển nhượng) là nguồn tiền riêng của vợ hoặc chồng trong thời kỳ hôn nhân. Khi nhận chuyển nhượng QSD đất chồng hoặc vợ đứng tên trong giấy chứng nhận QSD đất.
Cách làm này tạo thuận lợi, linh hoạt cho người dân; cũng không thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp đối với vợ hoặc chồng trong việc định đoạt tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Bởi lẽ, trường hợp có tranh chấp thì Tòa án áp dụng khoản 1, khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân gia đình để xác định tài sản riêng, chung của vợ chồng. (Một số địa phương khác thì khi nhận chuyển nhượng cả vợ chồng cùng phải ký tên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng hoặc ủy quyền cho một người ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng-nếu là tài sản chung).
Chưa có hướng dẫn thỏa thuận ghi tên vợ chồng trong Giấy chứng nhận
Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rõ hơn, theo đó: “Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng”.
Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy chưa có quy định, hướng dẫn làm thoả thuận để ghi tên một người trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng là như thế nào. Vì vậy, kiến nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn rõ quy định này, nội dung thoả thuận như thế nào, có cần công chứng, chứng thực hay không, nếu công chứng thì có xác định thẩm quyền theo địa giới hành chính hay không?… để tạo thuận lợi cho người dân và thống nhất trong tổ chức thực hiện tại địa phương.
Trích từ tài liệu tập huấn Luật Đất đai của Bộ Tư pháp
