Từ 01/01/2021, xây dựng nhà ở nông thôn phải xin giấy phép xây dựng

Theo quy định của Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật xây dựng năm 2020, có hiệu lực 01/01/2021 thì việc miễn giấy phép xây dựng đối với công trình, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn đã có nhiều thay đổi, theo hướng đối với những nơi đã có quy hoạch thì buộc phải xin giấy phép xây dựng.

Quy định về miễn giấy phép xây dựng chưa rõ

Hiện nay, theo quy định tại điểm K khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định về công trình xây dựng được miễn phép như sau:  Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa”.

Miễn phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2020
Từ năm 2021 xây dựng nhà ở nông thôn phải xin giấy phép xây dựng

  Như vậy, riêng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn mà xây dựng trên đất ở thì được miễn giấy phép xây dựng (trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa). Đối với các công trình xây dựng khác phải thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt mới buộc phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, hiện nay Luật Xây dựng cũng như Luật Quy hoạch hay các văn bản khác về xây dựng chưa có khái niệm “quy hoạch phát triển đô thị” mà chỉ có khái niệm “quy hoạch đô thị” nên chưa có cơ sở pháp lý chắc chắn để buộc xin giấy phép xây dựng đối với công trình xây dựng ở nông thôn đã có quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch đô thị.

Nhà ở nông thôn phải xin phép xây dựng?

Theo quy định tại điểm i, khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2020 thì: Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Căn cứ vào Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, từ ngày 01/01/2021 ở khu vực nông thôn những loại công trình sau đây buộc phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

+ Đối với vùng đồng bằng: 

– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực  có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng cấp I, II, III, cấp đặc biệt, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới trên tầng;

(Những điểm mới của Luật xây dựng năm 2020 về miễn phép xây dựng)

– Công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.nha

Trình tự, thủ tục cưỡng chế quyết định xử phạt hành chính
Xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn phải xin phép xây dựng?

+ Đối với miền núi: 

– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng;

Công trình xây dựng cấp I, II, III, cấp đặc biệt;

– Công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Như vậy, so với Luật xây dựng năm 2014 thì việc miễn giấy phép xây dựng đối với công trình, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn đã có sự thay đổi như:

– Thay cụm từ “quy hoạch phát triển đô thị” thành “quy hoạch đô thị” cho thống nhất với Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, tháo gỡ được vướng mắc trong điểm k khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 về miễn phép đối với những nơi chưa có “quy hoạch phát triển đô thị”.

– Đã phân chia thành khu vực đồng bằng và miền núi, tương ứng với từng khu vực thì có quy định các quy hoạch khác nhau để xin giấy phép xây dựng.

– Đã quy định cụ thể nhà ở riêng lẻ ở nông thôn dưới 7 tầng và không thuộc các quy hoạch thì mới được miễn, còn trên 7 tầng thì phải xin phép (trước đây không giới hạn số tầng).

– Đối với công trình xây dựng thì Luật xây dựng sửa đổi năm 2020 đã quy định rõ công trình xây dựng cấp IV mới thuộc trường hợp miễn phép xây dựng, Luật 2014 không phân cấp công trình mà quy định chung.

Xử phạt từ ngày 28/01/2022

Theo quy định tại khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng thì  Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

b) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

c) Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Ngoài bị phạt tiền thì người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp buộc khắc phục hậu quả là Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm  trong trường hợp hành vi vi phạm đã kết thúc; đối với hành vi đang xây dựng thì phải làm thủ tục xin cấp phép xây dựng.

Rubi

Tác giả Nguyễn Quốc Sử

Dịch vụ: Tư vấn pháp luật, bài giảng pháp luật, Tài liệu thi Công chức, Viên chức, thi nâng ngạch công chức... Liên hệ: kesitinh355@gmail.com. Điện thoại, Zalo: 0935634572

3 Bình luận

  1. Đề nghị Luật sư xem lại Điều 1, Luật số 62/2020/QH14 ngày 17/6/2020.
    Hướng dẫn không chuẩn thì không nên nhé

  2. Tôi xin hỏi xây nhà hai tầng ở vùng nông thôn ,nhà không thuê thiết kế thì hồ sơ xin phép thế nào?

    • Theo Quyết định 1105/QĐ-BXD ngày 26/10/2023 của B ộ Xây dựng công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung; thay thế trong lĩnh vực hoạt động xây dựng thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, thì thuc tục cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:
      1. Thủ tục cấp giấy phép xây dựng mới đối với công trình cấp III, cấp IV (Công trình không theo tuyến/Theo tuyến trong đô thị/Tín ngưỡng, tôn giáo/Tượng đài, tranh hoành tráng/Theo giai đoạn cho công trình không theo tuyến/Theo giai đoạn cho công trình theo tuyến trong đô thị/Dự án) và nhà ở riêng lẻ:
      1.1. Trình tự thực hiện:
      – Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
      – Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa, thông báo 1 lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn thiện hồ sơ nếu tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng quy định hoặc không đúng thực tế. Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm kiểm tra các điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 41 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP. Việc kiểm tra được thực hiện như sau:
      + Đối chiếu sự phù hợp của bản vẽ thiết kế xây dựng tại hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng với thiết kế cơ sở dược cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và đóng dấu xác nhận đối với các công trình thuộc dự án có yêu cầu thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng;
      + Kiểm tra sự phù hợp của bản vẽ thiết kế xây dựng tại hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng với bản vẽ thiết kế xây dựng được thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy của cơ quan có thẩm quyền đối với các công trình xây dựng thuộc đối tượng có yêu cầu thẩm duyệt về phòng cháy, chữa cháy;
      + Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của báo cáo kết quả thẩm tra đối với công trình có yêu cầu phải thẩm tra thiết kế theo quy định tại Nghị định số 15/2021/NĐ-CP.
      – Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận bổ sung hồ sơ nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ bổ sung, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép xây dựng.
      – Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước liên quan. Trong thời gian 12 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng.
      – Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét cấp giấy phép xây dựng đối với công trình.
      1.2. Cách thức thực hiện: Nộp hồ sơ trực tiếp hoặc trực tuyến hoặc qua dịch vụ bưu chính.
      1.3. Thành phần, số lượng hồ sơ:
      Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 1 Phụ lục số II Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ (riêng đối với mẫu đơn đề nghị cấp Giấy phép Xây dựng có thời hạn thì tiêu đề của đơn đổi thành “Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn”), ngoài ra thành phần hồ sơ cho từng loại công trình cụ thể như sau:
      Đối với công trình nhà ở riêng lẻ:
      – Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
      – 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:
      + Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
      + Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;
      + Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;
      + Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
      1.4. Thời hạn giải quyết:
      – 20 ngày đối với công trình và 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
      1.5. Đối tượng giải quyết thủ tục hành chính: Cơ quan, tổ chức, cá nhân (gọi tắt là Chủ đầu tư)
      1.6. Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính: Ủy ban nhân dân cấp huyện;
      1.7. Kết quả thực hiện thủ tục hành chính:
      Giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế trình xin cấp giấy phép xây dựng có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
      1.8. Phí, Lệ phí: Theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
      1.9. Tên mẫu đơn, mẫu tờ khai:
      Đơn đề nghị cấp giấy phép theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định số 15/2021/NĐ-CP.
      1.10. Yêu cầu, điều kiện thực hiện thủ tục hành chính:
      – Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. (Đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị thì phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản).
      – Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
      – Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
      – Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định.
      – Đối với khu vực đã có quy hoạch xây dựng và theo quy định, dự án đầu tư xây dựng phải phù hợp với quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành khác thì quy hoạch xây dựng và quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành này là cơ sở để xem xét cấp giấy pháp xây dựng;
      – Đối với khu vực chưa có quy hoạch xây dựng thì quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành khác có liên quan hoặc thiết kế đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về vị trí và tổng mặt bằng (đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị) là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng;
      – Đối với các công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng có yêu cầu thẩm tra theo quy định tại khoản 6 Điều 82 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 24 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14, báo cáo kết quả thẩm tra ngoài các yêu cầu riêng của chủ đầu tư, phải có kết luận đáp ứng yêu cầu an toàn công trình, sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của hồ sơ thiết kế xây dựng.
      1.11. Căn cứ pháp lý của thủ tục hành chính:
      – Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014;
      – Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 62/2020/QH14;
      – Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
      – Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *