Chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, những ai phải ký tên?

– Tình huống: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình, hộ gia đình có 4 thành viên (cha mẹ và hai người con trên 15 tuổi) nhưng năm 2011, chỉ có cha mẹ ký tên vào Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm cho khoản vay của người thứ ba.
– Sai sót: Một số Toà án cho rằng hai người con không có đóng góp vào khối tài sản chung, nên cha mẹ có toàn quyền đối với quyền sử dụng đất. Từ đó, công nhận toàn bộ Hợp đồng thế chấp tài sản nêu trên.
– Đường lối giải quyết: Trong loại vụ việc này, Toà án phải làm rõ nguồn gốc quyền sử dụng đất cấp cho “hộ gia đình” như nêu trong Giấy chứng nhận.
Theo đó, phải xác minh tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Đơn xin cấp đất , quyết định cấp đất…) để đánh giá quyền sử dụng đất được cấp cho vợ chồng hay cấp cho cả hộ gia đình, mặc dù theo Giấy chứng nhận là cấp cho “hộ gia đình”. Trường hợp có căn cứ xác định quyền sử dụng đất chỉ cấp cho vợ chồng, thì Hợp đồng thế chấp trên không vô hiệu; nếu có căn cứ xác định quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì đây là tài sản chung của hộ gia đình. Hợp đồng thế chấp nêu trên bị vô hiệu một phần (phần của cha mẹ có hiệu lực, phần của hai người con trên 15 tuổi không ký tên vào Hợp đồng thế chấp bị vô hiệu) theo các căn cứ sau đây:

Thẩm quyền xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình
+ Khoản 2 Điều 146 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 thì: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự”;
+ Khoản 2 Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005 thì “Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung
khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”.
+ Điều 216 Bộ luật dân sự năm 2005
“1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. 2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.
+ Khoản 1 Điều 223 Bộ luật dân sự năm 2005 thì “Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.
– Ví dụ vụ việc cụ thể: Vợ chồng ông Trần Vĩnh H, bà Nguyễn Thị N thừa nhận năm 2011 đã ký Hợp đồng thế chấp để bảo đảm cho khoản vay 300 triệu của ông D tại Ngân hàng E.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U.234248 ngày 25/11/2001 do Ủy ban nhân dân huyện XC cấp cho hộ ông Trần Vĩnh H. Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 06/4/2001 của ông H thể hiện nguồn gốc thửa đất trên do Ủy ban nhân dân huyện Cẩm Xuyên cấp. Theo Quyết định số 387 QĐ/UB ngày 10/12/1993 thì Ủy ban nhân dân huyện XC cấp cho hộ ông Trần Vĩnh H diện tích 105m2 đất trên. Trong hồ sơ không có tài liệu thể hiện vào năm 2001 hộ gia đình ông H có bao nhiêu thành viên, gồm những ai. Theo Sổ hộ khẩu của gia đình ông H được cấp ngày 10/3/2008 có trong hồ sơ thì hộ gia đình ông gồm 04 thành viên là ông H, bà N và hai người con. Theo Biên bản xác minh ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân huyện thì tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2001, hộ ông H gồm 04 thành viên như trên. Do đó, có căn cứ xác định diện tích 105m2 đất thửa số nêu trên là tài sản chung của hộ gia đình ông H. Do hợp đồng chỉ có chữ ký của vợ chồng ông H, hai người con trên 15 tuổi không ký tên vào Hợp đồng, nên Hợp đồng thế chấp bị vô hiệu đối với phần đất của hai người con theo các quy định đã phân tích nêu trên.
(Trích Tài liệu tập huấn của Tòa án nhân dân tối cao năm 2020- Chuyên đề rút kinh nghiệm các sai sót trong quá trình xét xử các vụ án dân sự liên quan đến quyền sở hữu)
Rubi

Tác giả Nguyễn Quốc Sử

Chuyên Tư vấn về xử lý vi phạm hành chính.- Quảng cáo trực tuyến: Textlink, bài viết quảng cáo...Nhận làm bài giảng powerpoint tuyên truyền Liên hệ: kesitinh355@gmail.com. Điện thoại, Zalo: 0935634572

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *