Chuyên trang tư vấn pháp luật trực tuyến, tài liệu thi công chức, viên chức
Trangtinphapluat.com giới thiệu tới bạn đọc một số khó khăn, vướng mắc, hạn chế của Luật Đất đai năm 2024 qua hơn 1 năm triển khai thực hiện.
1. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2024 đã quy định theo hướng đơn giản hóa, lồng ghép kế hoạch sử dụng đất là một nội dung của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy định một số trường hợp dự án quan trọng, cấp bách thì được thực hiện mà không bắt buộc phải có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
Tuy nhiên, quy định của Luật Đất đai hiện nay và thực tế triển khai thì nhiều công trình, dự án có sử dụng đất để phát triển kinh tế – xã hội sử dụng vốn tư nhân thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của địa phương vẫn buộc phải có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện mới được thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này dẫn đến phải chờ điều chỉnh, bổ sung vào kế hoạch, gây kéo dài thời gian, phát sinh thủ tục hành chính, làm chậm tiến độ triển khai dự án và chưa tạo được môi trường đầu tư bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, đặc biệt giữa đầu tư công và đầu tư tư. Do đó, cần đánh giá lại việc quy định về ban hành kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
2. Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể hơn các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Mặc dù đã có sự mở rộng đối tượng thu hồi đất so với phạm vi thu hồi đất của Luật Đất đai năm 2013, song vẫn còn một số hạn chế nhất định như sau:
– Vẫn tồn tại tình trạng phân biệt giữa dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công và dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư tư, chưa bảo đảm tạo sự bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa các thành phần kinh tế.
– Chưa có quy định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất phục vụ các dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư, đặc biệt là dự án có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện khuyến khích, ưu đãi đầu tư.
– Thực tiễn đã xuất hiện dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị kết hợp đa mục tiêu, dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dự án logistic,… Các dự án này sử dụng quy mô diện tích lớn, dự án mang tính động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của địa phương, đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế từ các giá trị gia tăng, tạo nhiều công ăn việc làm cho lao động địa phương, thúc đẩy phát triển các dịch vụ kinh doanh phụ trợ tại khu vực dự án nhưng chưa có quy định được Nhà nước thu hồi đất, gây khó khăn cho quá trình triển khai dự án.
– Trong bối cảnh tình hình chiến tranh thương mại hiện nay, nhiều dự án sản xuất hàng xuất khẩu chịu tác động tiêu cực, không ổn định; trong khi đó, có những dự án đầu tư thuộc ngành, lĩnh vực không phụ thuộc vào xuất khẩu, không bị tác động bởi chiến tranh thương mại giúp tạo tính tự chủ của nền kinh tế như du lịch, dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao… Do đó, cần có chính sách khuyến khích phát triển các ngành này, trong đó có cơ chế tạo điều kiện tiếp cận đất đai thông qua hình thức Nhà nước thu hồi đất.
– Các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và phải thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng trên thực tế lại gặp khó khăn do không thể đạt được thỏa thuận với người sử dụng đất. Điều này dẫn đến tình trạng “dự án treo”, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư.
Ngoài ra, việc thu hồi đất trên thực tế vẫn mất nhiều thời gian, chưa có cơ chế cụ thể và linh hoạt cho phép thực hiện thu hồi đất trước hoặc đồng thời với việc phê duyệt công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đối với dự án cấp bách, công trình trọng điểm quốc gia hoặc đối với các trường hợp người dân đồng thuận bàn giao mặt bằng trước khi hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoặc thu hồi đất trong trường hợp người dân tự nguyện bàn giao đất khi chưa nhận tiền bồi thường, chưa nhận nhà, đất tái định cư…
Mặt khác, theo quy định hiện hành giá đất bồi thường là giá đất cụ thể, trong khi đó giá đất tái định cư được xác định theo bảng giá đất, điều này làm cho người có đất thu hồi thường đòi hỏi giá đất bồi thường cao, gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, phát sinh khiếu kiện, trong khi các phương pháp định giá đất cụ thể còn gặp nhiều khó khăn, chưa đảm bảo độ chính xác tuyệt đối, hoặc người có đất thu hồi yêu cầu được bồi thường bằng đất hoặc giao đất tái định cư để gia tăng lợi ích.
Điều này dẫn đến trong một số trường hợp không bảo đảm bình đẳng giữa việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người có đất thu hồi, đẩy chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tăng lên, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, nhất là đầu tư công.
Do đó, cần phải tiếp tục nghiên cứu các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để rút ngắn thời gian thực hiện nhưng vẫn đảm bảo quyền của người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
3. Về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Theo đó, quy định đối với các diện tích đất do nhà nước quản lý, nguyên tắc chung là phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn thì thực hiện đấu thầu và các dự án mà pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định phải đấu thầu. Tuy nhiên, trình tự thủ tục đấu giá, trình tự thủ tục đấu thầu phải thực hiện theo pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật về đấu thầu với trình tự, thủ tục phức tạp, thời gian kéo dài, làm giảm tính linh hoạt,
ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư.
Theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật về đất đai thì người tham gia phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, thời gian nộp tiền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá còn dài. Mức đặt trước 20% hiện nay còn tương đối thấp, nhất là trong điều kiện áp dụng bảng giá đất chưa được điều chỉnh để làm giá khởi điểm.
Những quy định trên đã bị một số tổ chức, cá nhân lợi dụng để trục lợi, tiêu cực. Trong khi đó, pháp luật chưa quy định đầy đủ về chế tài xử lý nghiêm khắc hành vi bỏ cọc, cũng như chưa có quy định thời gian tối thiểu giữ đất trước khi được phép chuyển nhượng sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Việc đẩy giá đất lên cao qua các phiên đấu giá làm biến động mặt bằng giá đất khu vực lân cận, ảnh hưởng đến việc thu hút các dự án đầu tư mới, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu theo hình thức cho thuê trả tiền hằng năm mà không cho nhà đầu tư quyết định hình thức thuê đất là thiếu linh hoạt trong tiếp cận đất đai. Trong thực tế nhiều nhà đầu tư mong muốn được thuê đất trả tiền thuê đất một lần để chủ động trong hạch toán kinh doanh, tham gia thị trường bất động sản, thuận lợi trong việc huy động vốn, thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh. Đặc biệt là với các dự án thuộc lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội… cần thu hút đa dạng các nguồn lực đầu tư. Việc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm dẫn đến tình trạng chi ngân sách lớn cho thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng chỉ thu về khoản thuê đất hằng năm, làm kéo dài thời gian thu hồi chi phí bỏ ra. Như vậy, cần thiết phải có sự linh hoạt trong việc cho phép nhà đầu tư lựa chọn hình thức thuê đất.
4. Về giá đất, tài chính đất đai
Theo Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành thì xác định nghĩa vụ tài chính cho từng đối tượng được nhà nước trao quyền sử dụng đất đang áp dụng cách xác định giá đất khác nhau như hộ gia đình, cá nhân khi được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất trả tiền hằng năm,… thì xác định theo bảng giá đất, tổ chức khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì xác định bằng giá đất cụ thể.
Mặt khác, việc xác định giá đất cụ thể nhất là khi phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư. Với phương pháp này, kết quả của việc định giá bị phụ thuộc vào khả năng thu thập thông tin, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mức giá thuê
trên thị trường, loại hình, hình thức kinh doanh của tổ chức. Trên thực tế, thị trường quyền sử dụng đất thường có sự biến động tăng, thậm chí tăng đột biến và thiếu tính ổn định. Bên cạnh đó, việc xác định mức biến động của giá hoàn toàn dựa trên số liệu từ quá khứ, không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của đất thực tế trong tương lai. Vì vậy, nếu sử dụng phương pháp này để phục vụ quản lý giá đất thì giá đất do nhà nước quyết định hoàn toàn phụ thuộc, chạy theo sự biến động của thị trường, không có điểm dừng, sẽ làm mất vai trò đại diện chủ sở hữu của nhà nước đối với việc quyết định giá đất, điều tiết thị trường quyền sử dụng đất.
Đất đai là đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh. Nếu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thu ở mức độ vừa phải, ổn định thì có tác động tích cực cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp (hiện nay Quốc hội, Chính phủ đang có các Nghị quyết để miễn, giảm tiền thuê đất hằng năm), thu hút đầu tư và thúc đẩy sản xuất kinh doanh, tạo ra các nguồn thu khác như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, tạo việc làm, tăng nguồn thu ngân sách dài hạn.
Do đó, để thực hiện tốt vai trò đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, tạo bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất, giá đất do Nhà nước quản lý không phụ thuộc vào sự biến động của thị trường, cần quy định thống nhất áp dụng tối đa bảng giá đất đối với tất cả các trường hợp không phân biệt đối tượng, hình thức; đồng thời cần có các quy định như hệ số điều chỉnh bảng giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để áp dụng bảng giá đất đối với trường hợp các khu vực, vị trí chưa có giá trong bảng giá đất nhằm rút ngắn thời gian, kịp thời phục vụ cho việc quản lý nhà nước về giá đất và thu nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Mặt khác, để phát huy hiệu quả của việc quy định áp dụng bảng giá đất nhằm hỗ trợ Nhà nước định hướng, điều chỉnh, bình ổn giá đất thị trường, cần có các quy định để áp dụng đồng thời với việc áp dụng bảng giá đất, đó là quy định về tỷ lệ điều chỉnh, mức thuế suất đối với các loại hình, hình thức kinh doanh
của tổ chức nhằm điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất hoặc khi cần khuyến khích đầu tư đối với dự án có sử dụng đất.
Rubi
(Trích từ báo cáo tổng kết 01 năm thi hành Luật Đất đai năm 2024 của Bộ TNMT)
