Xác định hạn mức đất ở theo quy định của UBND thành phố Đà Nẵng

Hiện nay, UBND thành phố Đà Nẵng có 02 văn bản quy phạm pháp luật quy định xác định lại diện tích đất ở, công nhận hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2004 và trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể:

+ Quyết định 56/2026/QĐ-UBND ngày 26/5/2026 của UBND thành phố Đà Nẵng quy định xác định lại diện tích đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2004 không thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai và chưa xác định cụ thể diện tích đất ở mà thể hiện chung đất ở với đất khác trên địa bàn thành phố Đà Nẵng (có hiệu lực 26/5/2026)

+ Quyết định 75/2026/QĐ-UBND ngày 30/5/2026 của UBND thành phố Đà Nẵng ban hành quy định một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng (có hiệu lực 10/6/2026).

1. Quy định xác định lại hạn mức đất ở trường hợp đã có Giấy chứng nhận trước 01/7/2004 mà sử dụng ổn định trước 15/10/1993

Tại Điều 4  của Quyết định 56/2026/QĐ-UBND quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2004 chưa xác định cụ thể diện tích đất ở mà thể hiện chung đất ở với đất khác như: “thổ cư”, “thổ tập trung”, “làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, “T”, TV”, “TQ”,  “TTT” và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai.

Như vậy, Điều 4 của Quyết định 56/2026/QĐ-UBND của thành phố Đà Nẵng quy định xác định lại hạn mức đất ở trong trường hợp đã cấp giấy chứng nhận và thuộc trường hợp không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và khoản 7 Điều 137 Luật Đất đai 2024, theo đó: Trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 18 tháng 12 năm 1980

– Diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở do Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng quy định đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà thửa đất được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 1 Điều 141 Luật Đất đai.

Theo quy định trên, thì trường hợp thửa đất hình thành và sử dụng ổn định trước 18/12/1980 thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở theo khoản 1 Điều 141 Luật Đất đai.

Khoản 1 Điều 141 quy định nếu có giấy tờ mà giấy tờ ghi rõ diện tích đất ở (thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở) thì công nhận toàn bộ diện tích là đất ở, trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ nhỏ hơn hạn mức công nhận  đất ở hoặc giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở

Và tại Khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai giao cho UBND cấp tỉnh quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

UBND thành phố Đà Nẵng đã ban hành Quyết định 75/2026/QĐ-UBND ngày 30/5/2026 của UBND thành phố Đà Nẵng ban hành quy định một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, theo đó tại khoản 2 Điều 3 của quy định đã quy định rõ  Hạn mức công nhận đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật Đất đai như sau:

“a) Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, hạn mức công nhận đất ở được xác định bằng 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 1 Điều 3 Quy định này.

b) Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, hạn mức công nhận đất ở được xác định bằng 02 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 1 Điều 3 Quy định này.”

Như vậy, căn cứ vào khoản 1, 2, 3 khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai; khoản 1, 2, 3, 4 Điều 4 Quyết định 56/2026/QĐ-UBND và khoản 2 Điều 3 Quyết định 75/2026/QĐ-UBND của UBND thành phố Đà Nẵng thì diện tích xác định lại hạn mức đất ở đối với trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước ngày 01/7/2004 được xác định cụ thể như sau:

a) Trường hợp sử dụng đất ổn định trước 18/12/1980

> Trường hợp có giấy tờ quyền sử dụng đất (áp dụng theo khoản 6 Điều 141)  mà ghi rõ diện tích đất ở thì xác định toàn bộ diện tích đất ở: Ví dụ: Ông A, địa chỉ phường Tam Kỳ, có bìa đỏ 2000m2 và có giấy tờ quyền sử dụng đất ghi rõ diện tích đất ở là 2000m2 thì xác định lại đất ở là 2000m2.

Trường hợp trên ông A  có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở.

Hạn mức công nhận đất ở tại phường Tam Kỳ theo Quyết định 75 là 200m2, ông A sử dụng đất trước 18/12/1980 nên hạn mức công nhận đất ở được 5 lần hạn mức giao đất, tức là ông A được xác định lại hạn mức đất ở là 1000m2.

> Trường hợp không có giấy tờ quyền sử dụng đất  theo khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai: Áp dụng theo khoản 1 Điều 4 của Quyết định 56/2026/QĐ-UBND:

Ví dụ: Ông A, địa chỉ phường Tam Kỳ, có bìa đỏ 2000m2 và không có giấy tờ quyền sử dụng đất  thì xác định lại diện tích đất ở như sau:

Hạn mức công nhận đất ở tại phường Tam Kỳ theo Quyết định 75 là 200m2, ông A sử dụng đất trước 18/12/1980 nên hạn mức công nhận đất ở được 5 lần hạn mức giao đất, tức là ông A được xác định lại hạn mức đất ở là 1000m2.

b) Trường hợp sử dụng đất ổn định từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993

> Trường hợp có giấy tờ quyền sử dụng đất (áp dụng theo khoản 6 Điều 141)  mà ghi rõ diện tích đất ở thì xác định toàn bộ diện tích đất ở: Ví dụ: Ông A, địa chỉ phường Tam Kỳ, có bìa đỏ 2000m2 và có giấy tờ quyền sử dụng đất ghi rõ diện tích đất ở là 2000m2 thì xác định lại đất ở là 2000m2.

Trường hợp trên ông A  có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở.

Hạn mức công nhận đất ở tại phường Tam Kỳ theo Quyết định 75 là 200m2, ông A sử dụng đất từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 nên hạn mức công nhận đất ở được 2 lần hạn mức giao đất, tức là ông A được xác định lại hạn mức đất ở là 400m2.

> Trường hợp không có giấy tờ quyền sử dụng đất  theo khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai: Áp dụng theo khoản 1 Điều 4 của Quyết định 56/2026/QĐ-UBND:

Ví dụ: Ông A, địa chỉ phường Tam Kỳ, có bìa đỏ 2000m2 và không có giấy tờ quyền sử dụng đất  thì xác định lại diện tích đất ở như sau:

Hạn mức công nhận đất ở tại phường Tam Kỳ theo Quyết định 75 là 200m2, ông A sử dụng đất từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 nên hạn mức công nhận đất ở được 2 lần hạn mức giao đất, tức là ông A được xác định lại hạn mức đất ở là 400m2.

Tóm lại, việc xác định lại hạn mức đất ở trong trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước 01/7/2004 đối với trường hợp có giấy tờ  về quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai mà ghi rõ diện tích đất ở thì hạn mức xác định lại đất ở đối với người sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980 cũng như sử dụng ổn định từ ngày 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 là như nhau.

Đối với trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước 01/7/2004 đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai mà diện tích trên giấy tờ nhỏ hơn hạn mức công nhận hoặc không ghi rõ diện tích thì hạn mức xác định lại đất ở đối với người sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980 cũng như sử dụng ổn định từ ngày 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 là khác nhau, cụ thể: Trước 18/12/1980 thì được công nhận 5 lần hạn mức giao đất ở; Từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 thì được công nhận 2 lần hạn mức giao đất ở.

Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai thì hạn mức xác định lại đất ở người sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980 và người sử dụng đất sử dụng ổn định từ ngày 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 sẽ thực hiện như trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không ghi rõ diện tích đất ở hoặc diện tích đất ở nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở, cụ thể: Trước 18/12/1980 thì được công nhận 5 lần hạn mức giao đất ở; Từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 thì được công nhận 2 lần hạn mức giao đất ở.

2. Quy định xác định lại hạn mức đất ở trường hợp đã có Giấy chứng nhận trước 01/7/2004 mà sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

Khoản 3 Quyết định 56/2026/QĐ-UBND của UBND thành phố Đà Nẵng quy định:

“3. Trường hợp sử dụng đất ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

a) Diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở do Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng quy định thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức giao đất ở.

b) Diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở do Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng quy định thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở”

Như vậy, theo quy định trên thì trường hợp sử dụng  đất ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì hạn mức xác định lại chỉ bằng hạn mức giao đất ở theo Phụ lục I khoản 1 Điều 3 Quyết định 75/2026/QĐ-UBND, không có nhân 2 hay nhân 5 như đất sử dụng ổn định trước 1993 (khác với trường hợp sử dụng đất trước 15/10/1993 là bằng hạn mức công nhận đất ở theo khoản 1, 2 Điều 141 Luật Đất đai 2024)

Rubi