Vướng mắc trong việc thu hồi sổ đỏ đã cấp không đúng quy định pháp luật

Trangtinphapluat.com tổng hợp giới thiệu một số vướng mắc liên quan đến trình tự, thủ tục thu hồi sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai.

I. Về trình tự, thủ tục thu hồi sổ đỏ đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai:

1. Luật Đất đai 2013:

– Căn cứ Điều 106 quy định về đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp tại Khoản 2 Điểm d quy định Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp: “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”.

– Tại Khoản 3 Điều 106 quy định: “Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai“.

2. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Khoản 4 Điều 87 quy định: Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại Điển d, khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai được thể hiện như sau:

          “b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

(Quy định mớ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại Điểm b Khoản này;”

  3. Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

          Khoản 56 Điều 2: Sửa đổi, bổ sung điểm b và điểm c khoản 4 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, như sau:

          “b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định;

c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm kiểm tra, xem xét quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai;”

 4. Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015:

          Điều 156 Khoản 2 quy định: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn”.

  5. Căn cứ vào các quy định viện dẫn ở trên cho thấy việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai như sau:

– Luật Đất đai quy định cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi Giấy chứng nhận sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp.

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định phải có cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra, kết luận.

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 tại Khoản 56 Điều 2: Sửa đổi, bổ sung điểm b và điểm c khoản 4 Điều 87 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thì không yêu cầu cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra và kết luận.

 Như vậy, quy định tại Khoản 56 Điều 2 Nghị định 01/2007/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Sửa đổi, bổ sung điểm b và điểm c khoản 4 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 đã quy định khác với quy định của Luật Đất đai 2013.

Căn cứ Khoản 2 Điều 156 Luật ban hành văn bản 2015 thì trường hợp nhiều văn bản quy định khác nhau về cùng vấn đề thì phải áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn đó là Luật Đất đai 2013. Có nghĩa là cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi giấy sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp.

II. Các trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai:

– Tại điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định về đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp như sau: “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”.

 – Tại Điểm 10, Điều 3 Luật Đất đai giải thích từ ngữ quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.

– Tại Khoản 5 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật”

(Tải biểu mẫu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất mới nhất)

       Như vậy, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã có quy định khác nhau về vấn đề thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật. Cụ thể: Theo quy định của Luật Đất đai thì chuyển quyền bao gồm cả thừa kế, tặng cho, góp vốn (không có hình thức chuyển mục đích sử dụng đất) và khi thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì phải trừ những trường hợp này. Tuy nhiên theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì không đề cập đến hình thức thừa kế, tặng cho, góp vốn mà quy định thêm hình thức chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên đây là một số quy định về thu hồi sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và những vướng mắc từ các quy định của pháp luật, rất mong nhận được ý kiến trao đổi của bạn đọc. Ý kiến bạn đọc vui lòng ghi ở mục bình luận bên dưới bài viết.

Phương Thảo