Xây nhà không phép rồi bán cho người khác, xử lý như thế nào cho đúng?

Ông A được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng là trồng cây hàng năm, năm 2009 ông A bán một phần đất bằng giấy tay cho ông B, sau đó năm 2010 ông B xây nhà không phép, đến năm 2012 ông B bán lại nhà đất bằng giấy tay cho ông C, đến năm 2014 ông C bán lại nhà đất bằng giấy tay cho ông D (cũng trong thời gian năm 2014 ông D nhờ ông A ký bán vi bằng trực tiếp cho ông D). Trong quá trình ông D sử dụng bị người dân tố xây dựng nhà không phép.

Trường hợp trên xử lý vi phạm hành chính thế nào cho đúng? xử phạt trên lĩnh vực đất đai hay xây dựng? xử phạt ông A hay ông B hay ông D?.

Trangtinphapluat.com trả lời như sau:

1. Về chủ thể vi phạm

Trước hết xác định chủ thể vi phạm ở đây là ông B mặc dù giấy tờ đất vẫn là ông A. Hiện nay khu đất chuyển qua nhiều chủ và ông D là người đang bị tố xây dựng nhà không phép.

Trình tự, thủ tục cưỡng chế quyết định xử phạt hành chính
xây nhà không phép rồi chuyển nhượng cho người khác xử lý thế nào

Cho dù hiện nay ông D đang sử dụng nhưng việc xây dựng là của ông B, nếu ông D không xây dựng gì thêm thì vẫn xác định chủ thể vi phạm hành chính là ông B.

2. Về hành vi vi phạm hành chính

2.1. Không thể xử lý hành vi xây dựng không phép

 Hành vi xây dựng nhà không phép trên đất trồng cây hàng năm của ông B không thể xử lý theo Nghị định 139/2017/ND-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở, vì trước đây theo Luật Xây dựng 2003 thì chỉ miễn giấy phép xây dựng đối với: Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt.

(Hướng dẫn trình tự, thủ tục xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực xây dựng)

Công trình của ông B không thuộc trường hợp được miễn phép thì sẽ bị xử phạt theo Nghị định 23/2009/NĐ-CP về xử phạt lĩnh vực xây dựng. Tuy nhiên do không xử lý nên đến thời điểm hiện nay theo Luật xây dựng 2014 thì hành vi xây dựng công trình ở nông thôn được miễn giấy phép xây dựng nên căn cứ theo khoản 4 Điều 156 Luật Ban hành văn bản QPPL không xử lý trên lĩnh vực xây dựng được (4. Trong trường hợp văn bản quy phạm pháp luật mới không quy định trách nhiệm pháp lý hoặc quy định trách nhiệm pháp lý nhẹ hơn đối với hành vi xảy ra, trước ngày văn bản có hiệu lực thì áp dụng văn bản mới.).

2.2. Xử lý trên lĩnh vực đất đai

 Hành vi của ông B đã vi phạm trên lĩnh vực đất đai tại thời điểm 2010, cụ thể vi phạm khoản 4 Điều 8 Nghị định 105/2009/NĐ-CP về xử phạt vi hạm hành chính lĩnh vực đất đai,đó là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích, và hiện nay hành vi này còn đang diễn ra nên theo nguyên tắc của Luật Ban hành văn bản quy hạm pháp luật năm 2015 (tại khoản 1 Điều 156: Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực), thì áp dụng văn bản đang có hiệu lực tại thời điểm hành vi đang xảy ra để xử lý hành vi của B, tức là áp dụng Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai để xử lý.

3.  Xử lý vi phạm hành chính ông D hay ông B

3.1. Người đang sử dụng phải chấp hành tháo dỡ

 Trong lĩnh vực xây dựng thì đã có trường hợp ông A xây không phép sau đó bán qua tay nhiều người cũng đã gây lúng túng trong cưỡng chế cho cơ quan chức năng.

Tháo dỡ hay phá dỡ công trình xây dựng không phép
Tháo dỡ hay phá dỡ công trình xây dựng không phép

   Ngày 16 tháng 3 năm 2016, Cục Quản lý xử vi phạm hành chính và theo dõi thi hành pháp luật đã ban hành Công văn số 103/QLXLVPHC&TDTHPL-XLVPHC về việc trao đổi việc xử lý một số khó khăn, vướng mắc trong xử lý vi phạm hành chính, theo đó về buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm khi chủ sở hữu đã thay đổi như sau:

Trường hợp công trình xây dựng không phép, sai phép đã chuyển quyền nhượng qua nhiều người và hiện tại không liên lạc được, hoặc không xác định được đối tượng vi phạm nhưng có người đang quản lý, sử dụng công trình đó thì người này phải có trách nhiệm thực hiện tháo dỡ phần công trình vi phạm theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng.

Đối với nhà ở thì thẩm quyền cưỡng chế thuộc về Chủ tịch UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh.

3.2. Trong lĩnh vực đất đai

Trong lĩnh vực đất đai thì chưa có hướng dẫn xử lý trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, sau đó chuyển nhượng qua tay cho nhiều người thì xử lý như thế nào. Tuy nhiên theo quan điểm của trangtinphapluat.com thì khi đã xác định được đối tượng vi phạm thì xử lý đúng đối tượng vi phạm, cụ thể nếu xác định được B xây dựng công trình thì lập biên bản và xử lý B về hành vi chuyển mục đích, xử lý như vậy phù hợp với điểm c khoản 1 Điều 3 của Luật Xử lý vi phạm hành chính, cụ thể:  Việc xử phạt vi phạm hành chính căn cứ vào tính chất, mức độ, hậu quả vi phạm, đối tượng vi phạm và tình tiết giảm nhẹ, tình tiết tăng nặng.

(Hướng dẫn trình tự, thủ tục xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai)

Về thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính thì căn cứ vào điểm b khoản 1 Điều 6 Luật Xử lý vi phạm hành chính để xác định, cụ thể:  Đối với hành vi hành chính đang được thực hiện thì thời hiệu được tính từ thời điểm phát hiện hành vi vi phạm.

Như vậy, khi lập biên bản vi phạm hành chính đối với trường hợp trên thì công chức có thẩm quyền lập biên bản phải xác định rõ trong biên bản thời điểm phát hiện hành vi là khi nào để xác định còn thời hiệu xử hạt hay không. Nếu trường hợp còn thời hiệu thì ban hành quyết định xử phạt và áp dụng biện pháp buộc khắc phục hậu quả; trường hợp hết thời hiệu xử phạt thì áp dụng quyết định buộc khắc phục hậu quả theo khoản 2 Điều 65 Luật Xử lý vi phạm hành chính.

Trên đây là quan điểm của trangtiphapluat.com liên quan đến việc xử lý vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai trong trường hợp đối tượng thực hiện hành vi vi phạm đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công trình vi phạm qua nhiều người sử dụng./.

Rubi

Tác giả Nguyễn Quốc Sử

Chuyên Tư vấn về xử lý vi phạm hành chính.- Quảng cáo trực tuyến: Textlink, bài viết quảng cáo...Nhận làm bài giảng powerpoint tuyên truyền Liên hệ: kesitinh355@gmail.com. Điện thoại, Zalo: 0935634572

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *