Xây dựng nhà ở không phép trên đất không phải đất ở – xử lý như thế nào cho đúng?

  Hiện nay tình trạng xây dựng nhà ở không phép trên đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đang diễn ra khá phổ biến, tuy nhiên việc xử lý hành vi này đang có nhiều cách hiểu khác nhau.

Nhiều cách hiểu khác nhau

Một số quan điểm cho rằng phải áp dụng quy định xử phạt trên lĩnh vực đất đai để xử lý hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất; một số ý kiến khác lại cho rằng cần phải áp dụng quy định xử phạt trên lĩnh vực xây dựng để xử lý hành vi xây dựng công trình không phép hoặc xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng; cũng có luồn quan điểm cần phải xử lý cả hành vi xây dựng và hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Vậy hiểu theo cách nào cho đúng.

          Theo nguyên tắc xử lý vi phạm hành chính được quy định tại Điều 3 của Luật xử lý vi phạm hành chính  thì “một hành vi vi phạm hành chính chỉ bị xử phạt một lần”. Như vậy, để xử lý hành vi trên đúng pháp luật thì cần phải xác định hành vi xây nhà ở không phép trên đất không phải đất ở là 1 hành vi hay nhiều hành vi?.các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Một hành vi chỉ xử phạt một lần

 Quan điểm của người viết cho rằng hành vi vi xây dựng nhà ở không phép trên đất không phải đất ở chỉ là 1 hành vi vi phạm hành chính. Bởi vì xét đến cùng thì bản chất người vi phạm chỉ vi phạm lĩnh vực xây dựng. Tuy nhiên, do các văn bản pháp luật còn chồng chéo, quy định không rõ ràng nên mới có nhiều cách hiểu và áp dụng luật.

(Xây nhà không phép rồi bán cho người khác, xử lý như thế nào cho đúng?)

Thực tế, hành vi trên có thể xử lý theo Khoản 1 Điều 9 Nghị định 102/2014/NĐ-CP (nay là Nghị định 91/2019/NĐ-CP) quy định xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, theo đó sẽ xử lý Hành vi tự ý chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, hành vi này có thể bị phạt tiền từ 2 – 50 triệu đồng và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

Hành vi này về bản chất cũng là vi phạm về xây dựng, vì khi chuyển sang đất ở thì đương nhiên phải có nhà ở trên đó thì cơ quan có thẩm quyền mới có cơ sở để xác định là chuyển sang đất ở.

Thường xử phạt một hành vi

Một số địa phương khi gặp trường hợp vi phạm trên thường xử lý hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc xử lý công trình khác không phép hoặc xử lý hành vi xây dựng trên đất không được phép xây dựng theo quy định tại Điều 13 của Nghị định 121/2013/NĐ-CP (nay là Nghị định 139/2017/NĐ-CP)quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và  công sở.

Việc xử lý theo Nghị định 121 thể hiện rõ hành vi vi phạm của người vi phạm, tuy nhiên cũng gặp một số khó khăn như: Xử lý công trình khác hay là công trình nhà ở riêng lẻ, bởi vì nếu xác định là công trình nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng trên đất ở (theo Điều 3 Luật Xây dựng 2014), mà thực tế thì đất đó không phải là đất ở nên nếu xử lý công trình nhà ở riêng lẻ là chưa đảm bảo quy định nên các cơ quan thường xử phạt xây dựng công trình khác không có giấy phép, với mức phạt từ 3-5 triệu đồng.

(Xây nhà trên đất nông nghiệp – xử phạt lĩnh vực đất đai hay xây dựng?)

Cũng có địa phương xử lý hành vi trên theo Khoản a Điểm 7 Điều 13 Nghị định 121, theo đó phạt tiền từ 40-50 triệu dồng đối với hành vi xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng. Việc xử lý theo quy định này lại không rõ ràng, do chưa có văn bản giải thích rõ đất nào là đất không được phép xây dựng, và việc xử phạt theo quy định trên là quá cao so với vi phạm và thu nhập của người dân.

Như vậy, một hành vi vi phạm nhưng có nhiều điều khoản, nhiều nghị định có thể áp dụng để xử phạt đã gây lúng túng cho người có thẩm quyền xử phạt, không thống nhất trong việc áp dụng pháp luật, do đó các cơ quan có thẩm quyền cần sớm rà soát, thống nhất quy định xử phạt đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trên đất không phải đất ở, theo hướng chỉ xử lý trên lĩnh vực xây dựng và quy định cụ thể các loại đất không được phép xây dựng để thuận lợi cho quá trình phát hiện và xử lý vi phạm.

Quốc Huy

Tác giả Nguyễn Quốc Sử

Chuyên Tư vấn về xử lý vi phạm hành chính.- Quảng cáo trực tuyến: Textlink, bài viết quảng cáo...Nhận làm bài giảng powerpoint tuyên truyền Liên hệ: kesitinh355@gmail.com. Điện thoại, Zalo: 0935634572

5 Bình luận

  1. xin được bạn tư vấn trường hợp cá nhân có hành vi vi phạm ttxd trên đất công đất thuộc cơ đê sông nhuệ do ubnd xã quản lý hành vi vi phạm từ năm 2009 mặc dù ubnd đã ban hành quyết định xử phạt vphc;và quyết định cưỡng chế nhưng vẫ chưa tổ chức thực hiện vậy muốn xử lý trường hợp này tại thời điểm hiện nay thì làm như thế nào

    • Nguyễn Quốc Sử

      Cảm ơn bạn đã hỏi trangtinphapluat.com, chúng tôi trả lời như sau:
      Do bạn chỉ nói chung chung là đã ban hành quyết định xử phạt, quyết định cưỡng chế mà không nói rõ thời gian ban hành, nội dung cụ thể của quyết định cưỡng chế nên bạn cần:
      1. Xem lại quyết định cưỡng chế ban hành thời điểm nào, hiệu lực thi hành của quyết định cưỡng chế còn hay không? Nếu thời gian cưỡng chế ghi trong quyết định đến nay vẫn còn thì tiếp tục tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế đó.
      2. Trường hợp quyết định cưỡng chế đã hết thời hiệu thi hành thì không thi hành nữa mà phải xem xét để xử lý lại
      Để được tư vấn cụ thể, chi tiết hơn thì bạn liên hệ mail kesitinh355@gmail.com nhé
      Trân trọng

    • Xin bạn tư vấn trường hợp như sau: Xây dựng chòi kiên cố (chòi được xây bằng gạch, để phân và cho người làm ở, chòi nhỏ) trên diện tích đất đang canh tác nương rẫy (đất tự khai phá, trồng cây công nghiệp đã lâu, không được cấp giấy, sổ chứng nhận) thuộc đất quy hoạch lâm nghiệp bị xử lý như thế nào?

  2. Cơ bản thống nhất đối với câu trả lời hướng dẫn xử lý đối với trường hợp xây dựng trên đất nông nghiệp theo hai hành vi Sử sụng đất không đúng mục đích theo NĐ 102 và Xây dựng nhà ở không phép theo NĐ 139. Nhưng vẫn còn một nghi vấn nhỏ, mong trangtinphapluat tư vấn giúp đó là: Xử lý về hành vi “xây dựng không có giấy phép theo NĐ 139.”
    Đối với hành vi Tổ chức thi công xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ tại đô thị mà không có giấy phép xây dựng thì bị xử lý vi phạm theo Điểm b Khoản 5 Điều 15 của Nghị định 139.
    và cụ thể là xây dựng trên đất đã được Cấp GCNQSD và loại đất là đất trồng cây hằng năm BHK.
    Nhưng vấn đề ở đây là xử lý đối với hành vi vi phạm như vậy có Đúng hay Không vì Theo khoản 2 điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. và Theo khoản 29 điều 3 Luật xây dựng 2014 thì Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật.
    Qua đó cho thấy “Nhà ở riêng lẻ” phải là nhà ở xây dựng trên Thửa đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp. Vì vậy công trình xây dựng trên đất trồng cây hằng năm(BHK) mà áp với xử lý với hành vi Xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ tại đô thị là không thuyết phục.(không đúng). Mong được sớm giải đáp thắc mắc, xin trân trọng cảm ơn.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *