Đất có sổ đỏ chuyển nhượng một phần có bị xử phạt hành chính?

Một số bạn đọc đề nghị trangtinphapluat.com cho biết trường hợp đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa thực hiện thủ tục tách thừa mà chuyển nhượng bằng giấy viết tay cho người khác (các bên đã giao đủ tiền và giao đất, xây nhà trên thực tế) thì có vi phạm điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không? Nếu có bị xử phạt vi phạm hành chính như thế nào?.

Trangtinphapluat.com trả lời như sau:

1. Quy định về chuyển quyền sử dụng đất

+ Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì một trong những điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

+ Tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai thì buộc phải tách thửa trước khi thực hiện chuyển quyền một phần thửa đất, cụ thể:

Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Như vậy, đối với trường hợp đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất muốn chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải thực hiện thủ tục tách thửa đất, làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi mới được chuyển quyền sử dụng thửa đất đã tách cho người khác. Do đó, việc cá nhân chuyển một phần quyền sử dụng đất cho người khác là vi phạm khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.

2. Quy định xử phạt VPHC khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trên lĩnh vực đất đai thì:  Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đồ thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai.

Như vậy, nếu hộ gia đình, cá nhân chuyển một phần thửa đất khi toàn bộ thửa đất đã có giấy chứng nhận mà chưa làm thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng đã vi phạm điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai (chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị xử phạt  theo điểm a khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019NĐ-CP, với mức phạt tiền tối đa 5 triệu đồng đối với cá nhân, hộ gia đình ở nông thôn, 10 triệu đồng đối với hộ gia đình, cá nhân ở đô thị.

3. Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai

Việc xử phạt vi phạm hành chính trên lĩnh vực đất đai thực hiện theo Luật xử lý vi phạm hành chính, Nghị định 97/2017/NĐ-CP sửa đổi ,bổ sung một số điều của Nghị định 81/2013/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Xử lý vi phạm hành chính, cụ thể:

+ Khi phát hiện vi phạm thì người có thẩm quyền tiến hành lập biên bản vi phạm hành chính (gồm công chức địa chính xã, phường; Chủ tịch UBND xã, phường, cán bộ Phòng TNMT…).

(Hướng dẫn lập biên bản vi phạm hành chính chuẩn nhất)

+ Trong thời hạn 07 ngày thì trình người có thẩm quyền xử phạt: Đôi với các hành vi trên thì bên cạnh việc phạt tiền còn áp dụng biện pháp buộc khắc phục hậu quả như buộc trả lại số lợi bất hợp pháp, buộc làm thủ tục đăng ký….Các biện pháp khắc phục hậu quả này không thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã mà thuộc cấp huyện trở lên,do đó sau khi lập biên bản vi phạm hành chính thì chuyển cho Chủ tịch UBND cấp huyện hoặc những người có thẩm quyền khác để xử phạt.

(Xem hướng dẫn chi tiết việc lập biên bản và xử phạt vi phạm hành chính trên lĩnh vực đất đai)

Trên đây là giải đáp của trangtinphapluat.com  đối với trường hợp đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa thực hiện thủ tục tách thừa mà chuyển nhượng bằng giấy viết tay cho người khác (các bên đã giao đủ tiền và giao đất, xây nhà trên thực tế). Rất mong nhận được ý kiến trao đổi của bạn đọc.

Rubi