Trang chủ / BÀI VIẾT HAY / Lĩnh vực dân sự / Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vô hiệu – Hợp đồng thế chấp có vô hiệu?

Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vô hiệu – Hợp đồng thế chấp có vô hiệu?

Ngày 03/4/2019, Tòa án nhân dân tối cao ban hành Công văn 64/TANDTC-PC năm 2019 thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính, theo đó:

Trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất cho ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật. Vậy, giao dịch thế chấp đó có bị vô hiệu không?

Hợp đồng giao dịch dân sự vô hiệu

Tại Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự quy định:

“Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vô hiệu
Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vô hiệu

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”

Theo Bản thuyết minh dự án Bộ luật Dân sự 2015 của Ban soạn thảo thì quy định tại Khoản 2 Điều 133 của Bộ luật dân sự là nhằm: …”Bảo đảm công bằng, hợp lý với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định  trong các quan hệ dân sự  (các bộ luật dân sự trên thế giới đều ghi nhận việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự)…”Cho nên cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại KHoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự phải được áp dụng theo nghĩa rộng. Có nghĩa là: Không chỉ có những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như: Hợp đồng mua bán, tặng, cho, đổi, góp vốn nhà ở, chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất …mà cả những giao dịch  nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về sử dụng đối với thửa đất.

Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu – hợp đồng thế chấp không vô hiệu

Đồng thời, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm, theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật Dân sự thì nội hàm của thế chấp tài sản  là việc người  thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Hợp đồng thế chấp tài sản
Hợp đồng thế chấp tài sản

Tuy nhiên, tại Khoản 6 Điều 320 BLDS quy định quyền của bên nhận thế chấp tài sản là “Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.”, Khoản 7 Điều 323 của BLDS quy định quyền của bên nhận thế chấp “Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”. Như vậy, mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp , trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện không đúng thì phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm đảo bảo quyền lợi cho bên nhận thế chấp . Vì vậy, phải xem thế chấp là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện, để đảm bảo quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại Khoản 2 điều 133 của BLDS được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch dân sự về thế chấp tài sản.

Cho nên, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu  nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất cho ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không bị vô hiệu.

Tác giả Nguyễn Quốc Sử

Blog chia sẻ thông tin pháp luật - Tư vấn pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, đất đai, xây dựng; tư vấn lĩnh vực dân sự, hôn nhân gia đình... - Quảng cáo trực tuyến: Textlink, bài viết quảng cáo... Liên hệ: kesitinh355@gmail.com. Điện thoại: 0935634572

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *